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不動産における親族間売買とは、文字通り不動産を親族間で売買することです。親子間で売買を行う場合は親子間売買とも呼ばれます。
親族間売買であれば、家を売却したとしても、第三者に愛着のある家を売ることなく、住み続けることができます。
親族間売買を行うのは、金銭的に困っている親族を援助するため、相続対策として子に財産を譲るため、共有している不動産の名義を引継ぎたいためなどの理由があります。
特に金銭的に困っている親族を援助する場合は以下のようなケースが考えられます。
住宅ローンを払えず、家の売却を検討している場合、第三者に売ると愛着のある家を手放さなければいけませんが、親族間売買を利用することで、売却した後も家に住み続けることができます。
親族間売買が行える範囲は、明確に定められていませんが、民法上の親族は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族と定められています。
しかしこれはあくまで一般的な定義であり、最終的には税務署が「みなし贈与」が発生するか判断するため注意が必要です。
一般的な不動産売買と、税制上の取扱いや売買条件の柔軟性で異なる点がいくつかあります。
一般的な不動産売買では第三者と売買を行うため、お互いの妥協点を探る必要があります。一方親族間売買では売主と買主がお互いに目的が一致しているため、引き渡し時期や売買価格などの条件を柔軟に設定することができます。
そのため一般的な市場価格よりも低い価格で売買を行うことができます。
また不動産業者に仲介を依頼しないで直接取引を行うこともできますが、契約に不備が生じる恐れや、住宅ローンの融資に失敗すると履歴に残り、再度チャレンジしようとしても金融機関に断られる可能性が大きくなるため、おすすめしません。
親族間売買でも一般的な不動産売買でも、どちらも売買で利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。
また特に、親族間売買では「みなし贈与」に注意する必要があります。安く売買できることを利用し、かなり低い価格で売買をした場合は、一般的な評価額との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税がかかる可能性があります。
親族間売買では住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。そのため、住宅ローンの融資を考えている場合は、一般的な不動産業者ではなく、親族間売買に精通している業者を選ぶ必要があります。
一般的な不動産売買ではなく、親族間売買を行うメリットは次のようなものがあります。
親族間売買の場合、売主と買主があらかじめ決まっているため、新しく不動産の買主を探す必要がありません。新しく買主を探し始めると、場合によっては数年かかってしまう場合もあります。
住宅ローンの支払いが厳しく、家の売却を考えている場合、時間がかかると住宅ローンの滞納に繋がる場合もあります。滞納を重ねてしまうと、家を差し押さえられ競売にかけられる可能性もあります。
先ほども紹介したように、取引の条件を柔軟に調整することができます。
みなし贈与に気をつけなければいけませんが、売買価格を相場より低くすることができ、また住宅ローンを利用しないで売買代金を分割払いにすることで、負担を減らして決済を行うこともできます。
また、物件の引き渡し条件も柔軟に設定できます。
親族間売買であれば、慣れ親しんだ家を第三者に売る必要がないため、売却後も家に住み続けることができます。住宅ローンの支払が厳しい場合に、子や親族に買ってもらい、その家に住み続けるといったこともできます。
次に、親族間売買を実際に行う際の流れについて解説していきます。
親族間での取引になるものの、価格が高額なため、契約上のトラブルが生じると、トラブルを解消するための費用も高額になってきます。
そのため、しっかりと契約書を作成し、確実に登記申請を行うことが必須です。
不動産の売却価格は売主と買主の交渉により決まります。
親族間売買では相場よりも低価格で取引を希望する傾向にありますが、税務署により贈与とみなされると、一般的な売却価格と取引の価格の差額分について、贈与税が発生するため注意が必要です。
適正価格については後ほど説明します。
不動産売買の条件は売買価格だけでなく、支払い方法、不動産の引渡日時などさまざまな項目があるため、それぞれ決めていく必要があります。
契約の内容としては次のような項目があります。
契約書が作成されると、当事者が書類をそれぞれ確認し、最終的に署名捺印を行い売買契約を締結します。契約締結後の別日に、代金の支払い及び登記を同時に行う「決済」をすることになります。
通常売買契約日と決済日は別の日にすることが多く、手続き上の事情より数週間～1ヶ月ほどの期間を設けます。
登記申請後、法務局にて審査され、問題がなければ1週間から10日で登記が完了します。登記識別情報を法務局から取得できると、親族間売買における売買契約と登記の手続きが完了します。
不動産売買を行うと、譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税など売主、買主のどちらに対してもさまざまな税金が発生します。これら税金の中には手続きを行う必要があるもの、また勝手に請求をしてくれるものに分かれます。
手続きを行うものに関しては、適切に確定申告を行い納税するようにしましょう。
親族間売買にかかる費用を、売主にかかる費用、買主にかかる費用と分けてご紹介します。
売主には次のような費用がかかります。
不動産の買主にかかる費用は以下の物があります。
親族間売買は売却しても家に住み続けることができるといった大きなメリットがある一方で、注意しなければ逆に不利益を被る場合があります。
先述したように、親族間売買では適切に価格を設定しないと、税務署に贈与とみなされ、みなし贈与として贈与税が発生する場合もあります。
みなし贈与の基準は法律では決められておらず、みなし贈与に該当するかどうかは税務署が判断します。
親族間売買を行う際、金額が高額なため、買主側は住宅ローンの利用も検討するでしょう。
しかし親族間売買では、金融機関に断られる場合がほとんどであるため注意が必要です。また一度断られると、「断られた」という履歴がつき、他の金融機関でも融資が受けにくくなります。
そのため必ず親族間売買の経験が豊富な業者に相談し、融資を検討し失敗の確率を少しでも減らすことが重要になってきます。
不動産を売却する際に発生する譲渡所得税には税額を抑える特例がありますが、親族間売買ではこうした特例を利用できません。
例えば自宅を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」*2が設けられていますが、親子間や夫婦間の売買は対象になりません。
また買主側では、住宅ローン控除が使えない場合もあります。住宅ローン控除の要件として、「生計を同一にしているなど特別な間柄での売買でないこと」という項目があるためです。
不動産取引において、適正価格の明確な基準はありませんが、一般的な常識で考えた際に、適正であるかどうかが判断の基準と言われています。
適正価格とずれると以下のようなことが起こる可能性もあります。
「近所の不動産業者に査定した価格で親族間で取引したら、税務署がやってきて相当高い価格が妥当であったと言われ、差額が贈与に当たると言われ有無を言わさず贈与税が請求された。期日までに支払わない場合、当該不動産を差し押さえ、競売（公売）にかけると言われて渋々数百万円を支払うこととなった」
このように、街の不動産屋さんに相談して取引を行い税務署に請求される方が後を断ちません。弊協会では、親族間売買を取り扱った例も豊富にあるため、是非１度ご相談ください。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。一方当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。当協会のリースバック専門スタッフがご対応させていただきます。
相談の際は（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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