0120-963-281【LINE/電話相談】9:00～20:00 年中無休/メール24時間
親戚が住宅ローンの支払いに困っており、親族としてなにかできることはないかとお考えではないでしょうか？
住宅ローンの返済にお困りの際の解決策の一つとして親族間売買が挙げられます。
親族間売買とはその名の通り「親族間で家を売買すること」を指します。
通常不動産の売買では、不動産会社を介して他人に売却します。しかし、親族間売買では家を親や子の親子間、また親戚まで含めた親族に売却します。
親族間売買は、住宅ローンが返済困難になった際の解決策、また相続の対策としてなど、さまざまな場面で検討される方法です。
具体的に親族間売買を行う際の例として以下のような場面が挙げられます。
では親族間売買を行うとどういったメリットがあるのでしょうか？
親族間売買を行うことによるメリットは次の３つがあります。
住宅ローンの支払いが困難になり、家の売却を検討しなければならない場合、長年住み慣れた愛着のある家を手放すことは辛い決断なのではないでしょうか？
しかし親族間売買により、親戚に家を買ってもらえるのであれば、家が第三者の物になるわけではないため、売却の決断がしやすくなる可能性があります。
買い主にとってもすでに知っている家を買うことは安心感に繋がります。
不動産の売買を成立させるには、売主と買主が売買価格や引き渡し日などの条件に同意する必要があります。
売主と買主が他人だと、利害が対立しやすく、条件交渉がスムーズに進まないこともあります。しかし、親族間売買では、お互いの状況をよく理解しているため、お互いに譲歩することで条件がスムーズにまとまるケースが多い傾向にあります。
親族間売買であれば、親戚に家を購入してもらうことができるため、購入者から許可を得れば、売却後も家に住み続けることができます。
そのため住宅ローンの支払いが厳しい場合に、子や親戚に買ってもらい、その家に住み続けるといったこともできます。
親族間売買を行うメリットをお伝えしましたが、一方で親族間売買において注意すべき点もございます。
親族間売買は適切に価格を設定しないと、税務署に贈与とみなされ、みなし贈与として税金を支払わなければいけなくなります。
適切な価格かどうかを見極めることは難しいですが、通常の一般価格で売買される価格よりも、著しく低い場合にみなし贈与となります。
また一般的な価格と比べて著しく乖離しているかどうかの判断は税務署が判断します。
親族間売買といっても、適切な価格で売買を行う必要があるため、金額は高額となります。
そのため親族間売買を行う際、買主側は住宅ローンの利用も検討することでしょう。
しかし親族間売買では、住宅ローンの利用を金融機関に断られる場合がほとんどであるため注意が必要です。また一度断られてしまうと、金融機関に「断られた」という履歴がつき、他の金融機関でも融資が受けにくくなるため注意が必要です。
そのため必ず親族間売買の経験が豊富な業者に相談し、少しでも融資の失敗確率を減らすことが重要です。
親族間売買では税制上有利な特例を使えない場合がほとんどのため注意が必要です。
不動産を売却する際に発生する譲渡所得税には税額を抑える特例がありますが、親族間売買ではこうした特例を利用できません。
例えば自宅を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」*2が設けられていますが、親子間や夫婦間の売買は対象になりません。
親族間売買は親族間でのやり取りになるため、気心が知れ油断することもありますが、トラブルにならないために注意すべき点が5点あります。
前述したように、適切な価格で売買を行っていない場合、みなし贈与として判断され、贈与税を支払わなければいけません。
不動産取引において、適正価格の明確な基準はありませんが、一般的な常識で考えた際に、適正であるかどうかが一つの判断基準と言われています。
また価格がずれる場合として、親族間売買といった特殊な売買に慣れていない不動産屋の言った価格で取引をした場合にずれる可能性があります。
具体的に以下のような場合がございます。
「近所の不動産業者に査定した価格で親族間で取引したら、税務署がやってきて相当高い価格が妥当であったと言われ、差額が贈与に当たると言われ有無を言わさず贈与税が請求された。期日までに支払わない場合、当該不動産を差し押さえ、競売（公売）にかけると言われて渋々数百万円を支払うこととなった」
このように、街の不動産屋さんに相談して取引を行い税務署に請求される方が後を断ちません。弊協会では、親族間売買を取り扱った例も豊富にございます。住宅ローンのお悩み全般を専門的に扱っている弊会にまずは是非１度ご相談ください。
親族間売買でも売買契約書を作成することは必須です。親族間売買だと親族間での売買になるため、書類を作る必要がないかと思うかもしれませんが、契約書を作り売買である証拠を残しておかないと、贈与とみなされ贈与税が課税されてしまう可能性もあります。
売買契約書は、不動産会社や専門家に依頼するのが安心です。特に、住宅ローンによる融資を考えている場合には、不動産会社に依頼して物件を調査してもらい、重要事項説明書を作成してもらう必要があります。
不動産会社を介さない取引を行うことは、金融機関が物件の担保価値を把握できず、融資を断られることが多くなるため必ず専門の業者に依頼しましょう。
不動産を相続人以外の親戚に売却する場合や、相続人として複数いる中の一人のみに売却する場合、相続時のトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
そのため親族間売買を行う前に事前に相続人となる親族全員と話し合い、同意を得ておくとよいでしょう。
親族間売買には、通常の不動産売買とは異なる注意点があり、法律や税務の知識も必要になってきます。自分たちだけで取引や手続きを完了すると、後々トラブルを招いてしまいます。親族間売買を考えているなら、専門家や不動産会社に相談しましょう。
不動産売買の際には、法務局で名義変更（所有権移転登記）を行う必要があります。司法書士には、法務局での登記手続きのほか、売買契約書の作成なども任せられます。親族間売買を専門家に相談するなら、司法書士にご相談ください。
相談の際は（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
相談内容： ご相談者Ｅさんは大手の会社にて役員として勤務されていました。自宅はご自身夫婦とお父様・お母様と一緒に暮らされていました。仕事も順調で今までは問題な…詳細の成功事例
相談内容： 娘さん二人から親の家を買い取るにはと相談頂きました。75歳になる高齢な父親の事業が立ち行かなくなたため会社・個人とも債務整理を行いたい。父⇒娘の売…詳細の成功事例
相談内容： 自営業を営んでいるＭさん。事業開始時に運用資金を捻出するためにお住まいを担保に融資を受け、やりくりをしてこられました。しかし、年々支払い条件などが…詳細の成功事例
相談内容： 会社経営をしていたAさんは、事業破綻により総額約5000万円の負債を抱えてしまい、会社倒産によって会社は清算済み。ご自身は個人再生を検討し、約3年…詳細の成功事例
相談内容： 相談者のＩさんは、離婚をされる事になり、お子様とご自身とで現在のマンションに継続して住み続けたいとのご希望がありました。しかし、マンションの名義は…詳細の成功事例
相談内容： 東京都中野区のAさんから兄弟間の不動産売買、住宅ローン借り換えのご相談です。Aさん奥様のご実家の物件に関してご相談で、内容は土地は義母の所有、建物…詳細の成功事例
全国任意売却協会なら
住宅ローン滞納の悩みを無料で解消！
その他全任協のブログ
