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住宅ローンの支払いが難しい場合、選択肢の１つとしてあるのが不動産の売却。 今まで住んでいた家を手放すことは非常に辛く、覚悟のいることでしょう。
しかし、いざ売却をしようとしたものはいいものの、なかなか買い手がつかず「このままだと売れないんじゃないか…」と不安に感じている方もいるのではないでしょうか？ すでに住宅ローンの支払いが厳しい状態ではあると思いますので、売れない状況が続くとローンの滞納に繋がる可能性もあります。 滞納が続くと、不動産が競売にかけられ、強制的に家から追い出されることになります。
そこで今回は不動産の売却で買い手がつかない原因、また競売を避けるための他の選択肢も紹介していきます。
売り出している物件に買い手がつかないのはなぜでしょうか？ 理由としては以下の３つのことが考えられます。
売れない場合、周辺で売られている競合物件と比較して、自身の物件が割高であることが多いです。 そのためより条件の良い物件が選ばれ、なかなか売れずに残ってしまいます。 ではなぜ、相場よりも割高になると行ったことがおきてしまうのでしょうか？
それは不動産会社が自分達に頼んでもらえるように、高い金額で査定価格を提示してしまっていたり、売主のローン残高や個人的な希望を加味した希望価格を優先していたりするからです。
物件にも売りやすい時期、売りにくい時期が存在します。そのため売りにくい時期に出してしまっている場合、なかなか買い手がつかないという問題が生じやすくなります。
物件の取引が盛んになり、売りやすい時期となるのは、転職、転勤、入学準備などライフスタイルの変化が多くある２月～４月頃。 一方売りにくい時期となるのはお盆休み、正月休みなど休暇を挟む８月や１月。 この時期は物件の取引が鈍くなる閑散期であり、売りにくい時期となっています。
物件の売却を行う際、不動産会社と媒介契約を結びます。専属専任、専任、一般と媒介契約に種類はあるものの、どれも契約期間は最長３ヶ月です。この３ヶ月の間に物件を売ろうと各不動産会社は販売活動をおこないます。
そのため３ヶ月の間に物件への問い合わせが少ない場合、そもそも物件を売るための販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力が低い可能性があります。物件になにか問題がないか考えることも重要ですが、物件以外にも問題がないか確認することも重要です。
買い手がつかないとどうなるか、簡単に説明します。
住宅ローンの月々の返済ができなくなり滞納が続くと、残りの住宅ローンを一気に返さないといけない状態になります。滞納しているわけですから、返せない場合が多く、その場合お金を貸している金融機関は、貸しているお金を回収するために、担保としている家を強制的に売り出します。そして強制的に物件を売却した代金から、貸したお金を回収します。
このように、担保となっている自宅を強制的に売却されることを競売といいます。
また期限の利益という言葉を聞くこともあると思います。 期限の利益とは、ローンを分割で返済する権利です。滞納が続き、この期限の利益が喪失すると、住宅ローン全額を一括で返済しないといけなくなります。
流れをまとめると以下の様な流れになります。
他の選択肢としては以下の3つがあります。
それぞれ説明していきます。
親族に買ってもらう手続きが親子間売買になります。 たとえば親が住宅ローンを払えなくなった場合、子供が親の家を買う事により、ご自宅を売却したあとも住み続けることができる、といった方法です。
しかし悪用を防ぐために、金融機関は親子間の売買にたいして融資をしない場合が多く、専門知識のない方が行おうとすると失敗する可能性が極めて高い方法になります。一度でも申込みを断られると、履歴が残り、その履歴が原因でさらに断られるといったことが起きます。そのため、親子間売買に代表される親族での売買をお考えの方は、当協会のような専門家に依頼してください。
リースバックとは、所有している不動産（家、ご自宅など）を、金融機関や投資家などの第三者に購入してもらい、もとの所有者がそのままその不動産を使用し続ける、という不動産取引です。そして、将来的には「買戻し」といって、その家を取り戻すことも可能な場合もあります。
この場合、タダで住むことはできず、住み続ける際は賃料を支払う必要があります。自宅に住み続けることができる、という大きなメリットがあるため、飛びつきたくなるような方法ではありますが、投資家によっては家賃の金額をあげるなど、トラブルに発展する場合も多くあります。そのため信頼できる投資家に売却することが非常に重要になってきます。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう様な物件を金融機関の合意を得て売却する方法です。
物件を残債以下で売却する場合、手元にお金が残らないため引っ越しの費用を捻出することができない、ということが起こります。競売の場合、強制的に引っ越しをしなければいけませんが、任意売却では引っ越しの費用を一部を売却代金の中から控除してもらえる場合もあります。
控除の判断をするのは債権者であり、売却金額によるため引越し費用が認められる場合は多くありませんが、競売のように強制的に追い出されるといったことがなく、スムーズに転居をすることができます。
競売になると、債権者に物件を売却され、強制的に家をでていかなくなりません。また物件を売却した代金で残債の支払いが行われますが、 競売の場合、自宅には市場価格の5～6割程度の値段しかつかず、残債を多く残すことになります。
競売には以下の様なデメリットがあります。
詳しくはこちらの記事でも解説しておりますのでご確認ください。
競売を避ける選択肢の１つである任意売却ですが、そもそも任意売却を行うことができない場合もございます。 以下の３つに当てはまる場合、そもそも任意売却ができないため、注意が必要です。
任意売却を行うためには、金融機関から住宅ローンが残っている状態で抵当権を抹消するということへの同意を得る必要があります。
金融機関は物件を売却する際の予定額や、任意売却後の返済プランを確認し、任意売却ができるかどうかを総合的に判断します。 そのため提示条件によっては応諾を得ることができず、任意売却できない場合もあります。
金融機関からの応諾だけでなく、住宅ローンを組んだ際にたてた連帯保証人からの応諾も必要となってきます。連帯保証人も住宅ローンの支払いに関して、債務者と同様の責任があるため、物件所有者や債務者と協力して手続きを進める必要があります。この際に協力を得られない場合、任意売却を行うことができない場合もあります。
債権者が定めた期限までに買い手がつかなかった不動産に関しては、そもそも任意売却を行うことはできません。この場合、期限後は競売に進むことになります。
近年任意売却に関して、相談者をだます悪徳業者も増えてきているため、注意をする必要があります。 以下のような誘い文句をいっている業者には注意が必要です。
・売却祝い金が出るといっている 任意売却で売却祝い金が出ることはありません。 債権者に伝わると、損害賠償請求の対象となるような内容です。
・引越代金が100万円でるといっている 発生する可能性はありますが、買い手が付いた時点で初めて売買価格が決定する為、事前に金額を定めることは不可能となります。
当協会は住宅ローンが払えない方たちの相談を専門に受けてきたプロ集団です。物件に買い手がつかず、このままでは競売にかけられるのではないかと不安になっている方は、まずご相談ください。相談者様の状況を確認し、親子間売買、リースバック、任意売却とそれぞれの専門スタッフがご対応させていただきます。１人で悩まず、当協会へご相談ください。相談の際はフリーダイヤルへお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
当協会が行った解決事例の一部をご紹介します。
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