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住宅ローンを滞納すると、ローンの債務不履行となり金融機関から残債を一括請求されます。そのまま滞納していると、債権が保証会社へ譲渡され、保証会社が対応を行うこととなります。
保証会社は債権の担保である抵当権の権利を行使し、競売を申立てます。その際、他の債権者に先に財産を自由にされないようにする為、裁判所が差し押さえの登記を行います。
住宅が差し押さえられると債務者は自由に住宅を売却できなくなります。
競売が開始され、住宅が売却されると自分の所有物ではなくなるため、そのまま住むことができません。競売では、一般より安く購入されることが多く、売却した対価でローンの返済をすべてまかなうことは難しいでしょう。
つまり、滞納を続けると自宅は競売にかけられ、多額の残債が残ると同時に住む家さえも追い出されてしまいます。
住宅ローン滞納が続くと、担保である自宅が競売にかけられます。住宅ローン滞納後の競売までの流れを以下に解説します。
住宅ローンを滞納し、1ヶ月くらい経過すると金融機関から電話や「お支払いのお願い」通知などの催促があります。内容的には比較的軽微な案内です。
2〜3ヶ月ほど経過すると来店依頼状や督促状が届きます。来店依頼状は、状況を聞くために金融機関に来店してくださいといった内容です。
督促状は、ローンの支払いについて強く催促する内容となります。それでも滞納が続くようであれば、催告書が届きます。
催告書は、督促状よりも強い要求で「残債の支払いがなければ法的措置をとります」といった内容です。催告書は金融機関からのいわゆる最後通告といえます。
督促状や催告書が届いた場合は、速やかに金融機関へ連絡しましょう。金融機関へ事情を話し、相談すれば対策が取れる場合があります。
また、不動産の専門家へ相談することで金融機関とは別のアドバイスを受けられる可能性もあります。
金融機関からの通告を無視し、住宅ローンの滞納が合計6回を過ぎると金融機関より「期限の利益の喪失」に関する通知が届きます。
「期限の利益」とは、債権者が期限まで債務の請求を待つというものです。債務者は、期限まで支払いの猶予ができるため、期限が利益となります。
いわゆるローン契約などのことです。したがって、期限の利益の喪失とはローン契約が解消され、残債が一括請求されることを意味します。
期限の利益は、滞納6回で喪失するのが一般的です。そのため、連続6ヶ月とは限りません。
過去にも滞納があった場合などには注意が必要です。
住宅ローンの滞納を続け、期限の利益の喪失通知が届いた後には、「代位弁済通知書」が届きます。代位弁済通知書は、保証会社によって残債が金融機関に一括支払いされることを意味する通知です。
住宅ローンを組む際には、通常は保証会社と「保証委託契約」を結びます。保証委託契約とは、債務者が残債を支払えなくなったときに保証会社が一括して金融機関に支払う契約です。
保証委託契約に基づき、代位弁済によって債権者が金融機関から保証会社に移り、連絡先が変わります。
保証会社からの残債の一括請求に応じない場合、保証会社は競売に向けた準備をはじめる可能性があります。残債の回収のために、担保となっている住宅を競売にかけるためです。
保証会社が裁判所に競売の申し立てをすると、裁判所より「差押通知書」が届きます。差押通知書は、ローンの抵当である住宅が差し押さえられたことを意味するものです。
その後、保証会社の申し立てが受理されると裁判所より競売開始決定通知が届きます。競売開始決定通知は、正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれます。
競売開始決定通知が届いた後、1〜2ヶ月ほどで執行官と評価人による現況調査が行われます。競売にかける住宅の基準価格を設定するためです。
執行官と評価人が来る前に、現況調査通知が届きます。現況調査通知は、調査の日程などが記載されたものです。
現況調査は、法律に基づき裁判所の権限で行われるため拒否できません。例えば居留守などを使って玄関の鍵を開けない場合でも強制的に自宅に入ってきます。
自宅内外の写真撮影や聞き込みなどの調査が行われます。
現況調査後、「期間入札開始決定通知」が届きます。「期間入札開始決定通知」とは、競売の入札開始日や期間などが記載された通知です。
競売の期間入札開始決定通知が届くことで、競売の日程が確定されたことがわかります。日程に従い競売が実施され、落札されると住宅の売却が決定となります。
競売とは、債権者が残債の回収のために担保である住宅を売却することです。債務者が残債の支払いをできなくなった場合に裁判所に申し立て、実行されることがあります。
競売は一般売却と違い入札によって価格が決まり、一般売却より低額で売却されることが多いです。そのため、売却した対価を返済にあててもまだ多くの債務が残るおそれがあります。
一般売却では、住宅の売却後の引き渡し日程を相談できますが、競売で売却された場合日程の相談はほぼできません。所有者が自分ではなくなるため、強制退去させられます。
引越し費用も用意できないまま住む家を失い、ローンをかかえ生活することはかなり厳しい状況といえます。
また、競売は物件情報として自宅の写真や住所が競売サイトにも公開されます。
競売での対価を返済に充ても残債がある場合、残った残債を返済しなかったり、更に遅れてしまった場合は給与や銀行口座の残高を差し押さえられる場合もあります。
住宅ローンを滞納し続けると住宅が競売にかけられる場合があります。しかし、選択肢の一つとして任意売却により競売を回避できる可能性があります。
任意売却とは債権者の合意を得て、住宅ローンが残っている状態で住宅を売却することです。住宅の売却時にローンが残っていることが一般売却と大きく異なります。
任意売却するには、債権者の合意があることは大前提ですが、固定資産税や国民健康保険税など税金の滞納がある場合は役所等の同意も必要となります。また、共同名義人がいる場合には共有者より売却の同意が必要です。
任意売却は、競売よりも高値で売却できる可能性があります。それでも売却後、ローンが残ることが多いですが、残債の支払い期間や金額などを相談しやすいこともメリットです。
また、引き渡し日程を決めることができ、可能性は低いですが、引越し費用分を手元に残せる可能性もあります。競売よりは、新生活に向けての準備に多少の余裕がもてるでしょう。
競売物件として自宅が公開されてしまう競売と違い、任意売却の販売方法は、一般売買と同じです。そのため家庭の事情が他人に知られにくいといえます。
任意売却は競売で売られてしまうまでに手続きを終え、債権者に代金を納める必要があります。
競売にかけられ開札日を迎えてしまうと、当然に所有権は他者に移ってしまう為、任意売却はできません。また、住宅を売却できたとしても、宅地建物取引としての売却手続きがあることから、完了まである程度の時間が必要となります。
そのため、できるだけ早く手続きを開始するに越したことはありません。
住宅ローンの滞納により、金融機関から保証会社へ債権が譲渡されます。その後の対応は、保証会社が決めますが競売にかけられる場合もあります。
競売を回避できる可能性がある選択肢の一つが任意売却です。任意売却には、債権者の合意が必要となります。
任意売却も含め、住宅ローンのトラブルは専門家に相談すればさまざまなアドバイスしてもらえるでしょう。後悔しないためにも早めに専門家に相談することをおすすめします。
当協会は任意売却を専門に受けてきたプロ集団です。１人で悩まずに、まずはプロにご相談ください。
相談者様の状況を確認し、何ができるか一緒に考えさせていただきます。他社に依頼したが売れない、不手際が多すぎるなど他にご相談したが上手くいかない場合なども多くご相談頂いています。
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