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住宅ローンは滞納する回数で罰則が決められたりするわけではないですが、1度でも滞納すると金融機関から連絡が来ることもあります。
住宅ローンの滞納を繰り返すと、いずれは「期限の利益の喪失」という通知が届くので金融機関から住宅ローンを一括請求され、それでも支払うことができない場合、住宅は競売にかけられ、所有している不動産を差し押さえられる可能性が高くなるのです。
つまり、連続して滞納した結果、滞納の回数は連続の回数ではなく、累積の回数で判断されます。
そのため、滞納した月の分とその月に本来支払うべき分を合わせて支払わないと、解消とはなりません。
この場合気づかないうちに、一ヶ月ずれて滞納を繰り返すこととなり、想定外の一括返済を求められることもあるため注意しましょう。
遅延損害金とは、金銭債務に不履行があり、支払いの予定日に支払いができず、期限が経過したときに、債務者が債権者に対して損害賠償として支払わなくてはならない金銭のことです。契約書などには必ず記載されている項目です。
遅延損害金とは、金銭債務に不履行があり支払いが予定日になされなず期限が経過したときに、債権者に対して債務者が損害賠償として支払わなくてはならない金銭のことを指します。
遅延損害金の計算方法は、以下のとおりです。 遅延損害金 ＝借入額×遅延損害金利率×遅延日数÷年日数（365日）
短期の遅延ではそれほど大きな遅延損害金は発生しません。 通常は次回送られてくる請求額に遅延損害金が上乗せされていることが多いです。 ただし、金額自体が大きくない場合でも遅延によって金融機関からの信用が下がるので注意が必要です。
住宅ローンを滞納してから1日、2日後にすぐに書類が届くわけではりません。一般的には、返済期日から2ヶ月程度経過すると、「催告書」や「督促状」が届きます。
このように書類が届くには、1ヶ月～3ヶ月程度かかる場合があります。そのため、銀行口座を確認しないと、滞納していても気づかない場合があるため注意が必要です。
1日、2日程度の滞納であれば、遅延損害金の支払いとなりますが、ブラックリストに載ることはありません。
61日以上の延滞、または3回目の支払い日を超える延滞をしてしまうと、ブラックリストに載る可能性があります。 ブラックリストとは、信用情報機関に事故情報として登録されることを指します。
住宅ローンを滞納し続けると、最終的には自宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。 競売とは、所有する不動産（ご自宅やマンションなど）を強制的に売却して住宅ローンの滞納している金額を回収することです。
ここでは、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れを解説します。
住宅ローンの滞納は1ヶ月目は、一般的には金融機関からの電話や住宅ローンお支払いのお願いなどの通知が届きます。住宅ローンの滞納が2ヶ月以上になると、金融機関からの来店依頼状や督促状が送られてきます。
住宅ローンの滞納が6か月間となった場合、金融機関から「期限の利益の喪失」に関する予告書や通知書が送られてきます。「期限の利益の喪失」とは、お金を借りた金融機関から分割での支払いをこれ以上待てないという意味を持ちます。
住宅ローンの滞納が3～6ヶ月になると、金融機関から「期限の利益の喪失」の通知が送られ、保証会社から「代位弁済通知書」という書類が届きます。代位弁済の通知は、簡単なはがきのようなもので送られてくる場合もあれば、特別送達で送られてくることもあります。
代位弁済とは、ご相談者さまに代わり保証会社が、住宅ローン全額およびそれまでの利息の合計を、一括で金融機関へ返済することです。
「競売開始決定通知」で届く書類は、正式に「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれています。債権者（保証会社）が担保となっている不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類です。住宅ローンを滞納してしてからおよそ9か月程度で送られてきます。
「競売開始決定通知」が届いたということは、競売までの時間が迫っていることを指します。
競売開始決定通知を受けてから1～2か月ほど経つと裁判所執行官による現況調査が行われます。
現況調査は法律に基づく強制的なもので、債務者（ご相談者さま）の鍵を開ける等の協力がない場合は、裁判所の権限で鍵を開け、自宅に入って写真撮影などの調査が行われます。
「競売の期間入札通知書」とは、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの期間と入札の開札日が記載されている、裁判所から送られてくる書類のことです。「競売の期間入札通知書」が届いた場合、競売が開始されるまでほとんど時間はありません。
裁判所は１週間以上〜１か月以内の範囲で競売の入札期間を定めます。競売情報の閲覧期間を経て、入札期間内に入札、開札日に開札というスケジュールで進んでいきます。最終的には、最も高い価格で入札した人（最高価買受申出人）に、不動産売却を行います。
ここでは滞納した場合にすべきことを解説します。
まずは債権者である金融機関に連絡し、謝罪することが大切です。
滞納額を確認し、滞納分の料金を支払うようにしましょう。この際に、滞納分だけでなく、毎月の返済も合わせて支払うことが重要です。
例えば、5月分を滞納した際に、6月の分を返済し、大丈夫と勘違いする方もいますが、 本来払うべきは5月滞納分と6月分と合わせて支払う必要があります。
また、生活の支出を見直すことも大切です。余裕資金がなく、ぎりぎりの状態になっていないか再確認しましょう。
収入の減少、離婚し個人の返済額が多くなった、病気になり働けなくなったなどの理由から、生活の支出を見直しても支払えない場合、住宅の売却を検討しましょう。
まずは「生活費の見直し」において住宅ローンの残債が収支において適切かどうかを確認することが大切です。厳しい場合は、不動産を売却し、今よりも安いところに住むなどの対策が必要となります。
また、住宅ローンの残債を調べ、住宅の販売価格よりも多いかどうかを確認しましょう。 住宅の販売価格よりも住宅ローンが少ない場合は一般売却が可能となります。
残債の調べ方は以下の３つです。
この場合は一般売却を行うことができます。
一般売却とは一般的な不動産売却のことを指し、通常は不動産会社に仲介を依頼します。
売主は不動産会社と相談しながら、売却価格や売却する時期などを自由に設定することが可能です。
この場合に取りうる手段として２つ紹介します。
親子間で通常の不動産と同様、兄弟間や親戚間での売買を行う親族間売買もあります。民法上の親族は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族と規定されています。
子供が所有者となり、形式上、親がご自宅を住み続けるというものです。全任協のホームページでは親子間売買で自宅に住み続けられた方の実例紹介をしておりますのでそちらでもご確認ください。
ただし、賃貸での契約は認められていないことも多いです。 賃貸していることが債権者にバレた場合、手続き否決、最悪の場合は、損害賠償請求で訴えられる可能性も否定できません。
リースバックとは、所有している不動産（家、ご自宅など）を投資家などの第三者に購入してもらい、もとの所有者がそのまま住み続けることができる仕組みです。
将来的には「買戻し」が可能となり、その家を取り戻すことができる場合もあります。
住宅ローンを滞納した場合は、自分で判断して行動するのではなく、まずは専門知識を持った専門家に相談しましょう。不動産は専門の知識が必要になるため、専門で行っている業者に相談することが大切です。
全国任意売却協会は、住宅ローンの滞納により、悩んでいる方を専門で対応しているプロ集団です。長年のネットワークやコネクションがある為、他社で合意が取れなかった場合でも弊会なら解決できた例も多数ございます。 まずは一度ご相談ください。
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