自宅が競売にかけられる理由とは？競売を回避する方法、競売までの流れを解説
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住宅ローンの支払いが厳しくなり、一定期間住宅ローンを滞納をしていると、債務者は契約した期間で分割で返済する権利を失い（期限の利益喪失）、残りの住宅ローンを一括請求されます。
一括で返済できない場合、債権者は担保として設定している抵当権を行使し、強制的に売却します。担保が外れないと不動産を自由に売却することはできません。
この「法的手段で強制的に売却する方法」が「競売」です。
競売では強制的に進行するため、債務者（家の所有者）の意思は一切考慮されません。また売却をする際は、内覧ができない状態で売却が行われるため、内部の状態が悪いという想定で売られます。そのため欠陥のある物件という風に捉えられ、価格が相場よりも安くなってしまいます。
そこで、今回は自宅が競売にかけられる理由や競売にかけられるデメリットについて詳しく解説していきます。
競売にかけられる理由としてはさまざまなものがあると思いますが、主につぎのようなことが原因で競売にかけられてしまいます。
住宅ローンの滞納が原因の場合、滞納を開始した時期から半年ほど経っていることが一般的です。
1、2回の滞納では大きな問題にはなりませんが、3回以上滞納をしてしまうと、ローン残債を一括で回収しようと動き始めます。この回数は「連続で3回滞納した」というものではなく、「これまで累計で3回滞納した」として認識されるため、注意が必要です。
一括での返済を請求され、払えない場合債権者は抵当権を行使し、競売にかけます。
マンションを購入した場合、毎月、管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
しかしこの管理費や修繕積立金の支払いをせず、滞納が続いてしまうと、マンション内の他の住民に迷惑をかけることになるため、マンション管理組合が共同の利益に著しく害する行為であるとして、区分所有法59条により、対象の部屋を競売にかけます。
競売を申し立てる原因となる借金は住宅ローンだけではありません。例えば自営業者が不動産を担保として事業資金を借りている場合、この返済が遅れ、滞納し続けてしまうと競売を申し立てられる場合もあります。
また、不動産を担保としない消費者金融のローンなどでも、返済せず滞納を続けていると競売にかけられる場合もあります。債権者はお金が返ってきていないことを理由に裁判にかけ、返済してもらうために財産を差し押さえします。そのため、最終的に不動産が競売にかけれる可能性があります。
競売にかけられる理由として、「固定資産税」の滞納があります。
税金を滞納している場合、住宅ローンの債権者ではなく、国や役所が差し押さえを行い「公売」手続きを進めます。
公売は裁判所に申し立て不要であるため、非常にはやく手続きが進んでいきます。
相続の際、有効な遺言書がなければ、共同相続人全員で遺産分割について「協議」を行います。
遺産分割協議がスムーズに進まず、相続人同士の意見がまとまらない場合もあるでしょう。
家庭裁判所における「調停手続」へ進んだ場合も合意できなかった場合、審判手続に移行します。
「審判手続」で不動産競売による分割が決定した場合、売却代金を相続分に応じて分けることになります。
これは「形式競売」と呼ばれるもので、遺産分割や共有物分割、破産手続き上の換価などで不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売の手続きをその手段として利用するものです。
競売にかけられると以下のようなことが起こるため注意が必要です。
最大のデメリットは、売却代金が低くなることです。
一般市場で売却する際の相場に比べ、競売での売却代金はたいてい6～7割低くなります。また競売後も住宅ローンの残り（残債）は返済していく必要があります。
競売では執行官が現状調査のために、強制的に家の内外を実況見分します。
また競売にかけられている物件の情報は、裁判所やネット上で公表されます。そのため不動産屋が営業に家に押しかけたり、また近隣住民に聴き取り調査を行うこともあります。
競売により売却が完了すると、所有者が変わります。この所有者が変更後、明け渡しを求めてきた際、家から出ていかなければなりません。このとき、引っ越し代金は自分で出す必要があります。
滞納してから競売にかけられるまでの流れは以下のようになっています。
競売の流れについては、下記の記事で詳細に解説しています。
住宅ローンを滞納し始めると、最初の5か月ほどは金融機関からの督促状が届き、半年程度滞納が続くと一括返済が請求されます。
一括返済を求められても支払いができないと、「代位弁済」の通知が届きます。「代位弁済」とは保証会社などの第三者が代わりに返済をすることです。
この先も返済できない場合は裁判所から「競売開始決定」の通知が来ます。ここまで来るとローン全額を返済しても競売を止めることができません。
競売が決まると、数ヶ月以内に裁判所が任命した執行官と不動産鑑定士により、家の評価額を決めるための調査（現状調査）が行われます。この調査で家の価値が決まり、競売での価格も決まります。
調査から2～3か月後、競売にかけられる家の情報が裁判所のホームページに公開され、入札が始まる通知が届きます。この通知には、入札の期間、開札日、売却基準価格などが記載されています。
裁判所のホームページに記載された期間に競売が開始され、1週間ほど経過後に開札され入札金額の確認が行われます。最も高い金額を出した人が落札者となり、裁判所で審査が行われた後に、売却が許可されます。
落札者が売却代金を支払うと、物件の所有権は落札者に移ります。
競売を回避する方法としては以下の方法があります。
親族間売買は、親族同士で住宅を売買する方法です。例えば、親子間で行われる場合は親子間売買、夫婦間で行われる場合は夫婦間売買などと呼ばれます。
親子間売買とは、例えば子供が社会人となり、経済的に自立したことで、親から子供に住宅を売却するケースなどを指します。このような取引は親子間で行われるため、引っ越しの必要がなく、同じ家に住み続けられるという利点があります。また、家庭内で完結するため、外部に事情が知られにくいというプライバシーのメリットもあります。
親族間売買では、市場価格と異なる価格設定が可能なため、税務上の配慮が必要です。市場価格と大きく異なる場合、贈与税が課される可能性があります。そのため、親族間売買を検討する際には、専門家に相談することが重要です。
リースバックは、住宅を投資家に売却した後もその住宅に住み続けることができる仕組みです。所有権は一度失いますが、将来的に買い戻すことができる場合もあります。リースバックを利用すれば、住み慣れた家にそのまま住み続けることが可能です。
ただし、ローンの支払いが家賃の支払いに変わるため、家賃を支払う義務が発生します。住宅を売却する際にローンが残っている場合、リースバックを利用するのは難しくなることがあります。また、投資家との間で後にトラブルが発生する可能性もあるため、リースバックを検討する際には専門家に相談することが重要です。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった場合、債権者の「合意」のもとで一定条件により不動産を売却することです。
競売は債権者であればいつでも取り下げが可能であるため、任意売却の合意を得て、期間入札の開始前日までに手続完了できれば競売を回避することができます。
そもそも競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売る任意売却のほうが有利です。
なお、任意売却した後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。
決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
「競売開始決定通知」が来ても、まだ任意売却をすることはできます。しかし、競売の申立てがされたことで任意売却を行う時間が制約されてしまいますので、早急な対応が必要です。不動産は時間をかけて売却した方が一般的に高く売却できます。3ヶ月以内に売却しなければならない場合、市場価格よりも割安な料金設定にする必要があるためです。
任意売却をすると、売却したお金から引越し費用等を除いて、そのほとんどは保証会社の返済にあてなければなりません。しかし、少しでも高く売却することで、残債を減らすことができます。その分、任意売却後の返済負担が軽くなります。これ以上住宅ローン問題を先延ばしにしていると、任意売却自体が難しくなってしまいます。少しでも良い条件で任意売却するために、まだ間に合いますので今すぐご連絡ください。
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士 不動産と金融に関する経験と知識を生かし日々、住宅ローン問題の解決に取り組んでおります。何より、相談者様の立場を理解して最善策を導き出すように心がけています。悩みをかかえながら生活を続けていくのは辛いことだと思います。ご不安から一刻も早く脱却できるように、迅速にご相談対応をさせていただきます。些細な相談でも構いません。ご不安の解決に向けて一緒に取り組んでいきましょう。
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