期限の利益の喪失通知が届いたら [住宅ローン滞納6ヵ月目]
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※掲載している期限の利益の喪失通知は一例です。地域や金融機関によっては書式が異なります。
住宅ローンの滞納をした場合、様々な書類でローン支払いの要求がされます。そして、住宅ローンの滞納が合計で6か月間となった場合、金融機関から期限の利益の喪失に関する予告書や通知書が送られてきます。聴き慣れないこの「期限の利益の喪失」とは、お金を借りた金融機関から分割での支払いをこれ以上待てない、という意味を持ちます。
金融機関から住宅ローンなどを組んでお金を借りる際、金銭消費貸借契約（通称「金消契約」）という契約を結びます。この契約書には一般的に、「借りたお金を決められた期日ごとに分割して返済ができる」ことが明記されています。例えば住宅ローンの場合、金消契約をする際に金利は1.5%、その利息と元金を合わせて毎月10万円の返済を35年間続けます、という約束をします。この住宅ローンのように債務を分割して毎月少しずつ一定期間に渡って返済できる約束のことを「期限の利益」と言います。これは、毎月少しずつ払うからお金を貸してください、という約束の上に与えられる、お金を借りる人の権利です。しかし、貸しているお金が決められている日に返済されない場合、これは金消契約でした約束を破ることになります。そのため、契約違反と見なされて「期限の利益」を喪失（失い）し、その時点での残債務（残しの借金）を一括で返済することを求められることになってしまうのです。
住宅ローンの場合、一般的に返済を合計６回滞納すると期限の利益を喪失してしまいます。６か月連続での滞納ではなくても期限の利益を喪失してしまうため注意が必要です。期限の利益を喪失すると、「期限の利益喪失に関する通知」が届きます。そこには、「定められた期日までに残っている借金を現金で一括返済してください」と書かれています。ただ、毎月の返済ができないのに一括での残債務支払いなどできるケースはほとんどありません。そのため住宅ローンの場合は、保証会社と呼ばれる住宅ローンの債務を保証する会社が、所有者に代わり金融機関に一括でローンの立て替え払いをしてくれます（これを代位弁済といいます）そして、代位弁済後は保証会社が家の所有者に対して建て替えた住宅ローンの返済を要求してくるのです。
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「期限の利益喪失」の通知が来てしまった場合、担保となっている不動産を売却し、そのお金でローンを返済する以外に解決策はありません。一般的に住宅ローンが払えなくなった場合、その住宅は競売という方法で売却されます。競売では、新聞やインターネットに競売物件として住所や室内写真などが公表され、入札という方法で購入者が決定します。そして、購入者から引っ越しの要求をされた場合、時間や費用が無くても、拒むことはできないのです。さらに、競売で自宅を失っても払いきれなかった借金は改めて一括での返済を求められます。競売は住宅ローンを滞納している方にも最も避けていただきたい売却方法です。
期限の利益を喪失した場合に競売以外でもう一つ、解決する方法があります。それが「任意売却」という方法です。任意売却は所有者の意志で自宅の売却を行うというもので、一般的な不動産取引とさほど変わりはありません。明確に違う点は、債権者からの同意を得ながら販売活動をしなければいけないところですが、この作業は任意売却相談員が行うため所有者の方はさほど違いを感じなくて済むのもメリットです。他にも、任意売却には競売にない以下のような様々なメリットがあります。
このように任意売却は競売と比較して非常にメリットのある売却方法です。しかし、任意売却は一般的な不動産会社が取り扱っていないため認知がされておらず、任意売却を知らずに競売になってしまっている家も数多くあります。期限の利益喪失通知が来ても放置してしまうと、任意売却にかけられる時間はどんどん少なくなってしまいます。任意売却にかけられる時間が少なくなるということは、任意売却の成功確率が下がってしまうということです。そのため、期限の利益喪失の通知が来た場合、解決までは時間との戦いとなります。
期限の利益喪失に関する通知が届くと競売開始までは残りあと半年ほどしかありません。任意売却を含めた債務整理は、時間が経つにつれて、解決方法が少なくなってしまうため、所有者にとって不利な状況になっていってしまいます。通知が来たら早目に相談することで、今取ることができる手段や制度を活用しながら、任意売却の成功確率を上げることができるのです。
期限の利益喪失に関する通知が来たら、まずは当協会にご相談者さまのご事情をお聞かせください。事情やケースによっては競売や任意売却以外での解決方法もあり、自宅を売却しなくても解決できる可能性もあります。しかし、それが可能な場合でも時間が経ってしまっていては利用できない恐れもあります。期限の利益を喪失してしまった場合、次の段階である「代位弁済通知」が届いた際にどういった対処をするのか、ご相談者さまにとって一番メリットのある形で解決を図っていきます。
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