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親族間で家の売買をする際、通常の家の売買より住宅ローンの審査が厳しくなることがある点に注意が必要です。
ここでは、親族間売買での住宅ローン審査が厳しくなる理由や、融資を受けられる可能性のある住宅ローンをご紹介します。
結論、親族間で家の売買をする場合、積極的に融資をしないという判断をされるケースが多いです。
親族間売買は、住宅金融支援機構やメガバンクなどでは融資を受けることはできません。
一方、地方銀行・信用金庫、ノンバンクなどは柔軟に応じてくれるケースもあります。
ただし、これらの金融機関では、金利が高く設定されるなど融資条件が厳しくなるケースもある点には注意しなければなりません。
なお、住宅金融支援機構のフラット35においても、一定の要件を満たせば親族間売買で融資を受けられるケースがあります。
引用元：住宅金融支援機構「中古住宅の場合、親子間の売買は融資の対象になりますか？また、夫婦間の売買は融資の対象になりますか？」
親族間売買だと住宅ローン審査が厳しくなる理由としては以下の3つが挙げられます。
それぞれ見ていきましょう。
不動産売買契約は売主と買主が合意した価格で契約がなされますが、親族間売買の場合、相場より安い価格で契約が締結される可能性があります。
しかし、相場より不当に低い価格で売買契約がなされた場合、税務署から贈与扱いとみなされ、贈与税が課されることがあります。
もちろん、金融機関が税務署の代わりに、贈与税の課税について指摘をすることはありませんが、金融機関としても親族間売買に融資をすることで脱税の片棒を担いでしまうリスクを避けたいのです。
金融機関からお金を借りる際、指定された資金使途以外のものにお金を使うのはNGです。
住宅ローンの場合、住宅取得のための資金としてお金を借りることになりますが、親族間売買では実際にやり取りするお金を少なくして、自由になったお金を他の目的に使うといったこともできなくはないでしょう。
特に住宅ローンは他の融資と比べて低金利で借りられることから、実際には借りたお金を事業用の資金として使っていたといったこともあります。
親族間売買で取引される不動産は、築年数の古くなった実家などであることも多いでしょう。
こうした不動産は、不動産担保評価が低くなりやすい点も住宅ローン審査が厳しくなりやすい要因の一つです。
また、古くからある不動産の場合、例えば隣地との境界が不明瞭であったり、周辺に親族の家が固まっていたりするケースなど、通常の不動産担保評価としては低くならざるを得ないケースもあります。
ここでは、親族間売買で資金調達する方法を見ていきましょう。
ノンバンクは銀行以外の金融機関のことで、銀行の住宅ローンと比べると融資条件が緩やかであることが多いです。
親族間売買に限らず、銀行の住宅ローン審査に通らなかった人が利用を検討することが多いでしょう。
親族間売買においても、ノンバンクの住宅ローンを利用することで融資の審査承認を得やすくなりますが、銀行の住宅ローンと比べると金利が高くなりやすい点に注意しなければなりません。
ノンバンクでなくとも、地銀や信用金庫の中には親族間売買でも個別事情を考慮して融資してくれるケースもあります。
親族間売買の審査が厳しくなりやすい理由としては、贈与扱いになるリスクや資金使途に沿ったお金の使い方がなされないリスクがあることはすでにお伝えしました。
逆にいうと、しっかり審査してそれらのリスクを排除できると判断できれば、融資しても問題ないのです。
地銀や信用金庫でも、上記の通りしっかり内容を見て融資してくれる金融機関ばかりではありませんが、探してみるとよいでしょう。
ここでは、住宅ローン審査と突破するためのポイントとして以下の3つをご紹介します。
それぞれ見ていきましょう。
まずは実際に居住する目的を明確にするようにしましょう。
住宅ローンは、基本的に自己居住用の物件に対して融資を行うものです。
このため、基本的に投資用やセカンドハウスには住宅ローンの融資を受けることはできません。
これらの目的で融資を受ける場合、住宅ローンより金利が高くなりやすい不動産投資ローンやセカンドハウスローンを利用する必要があります。
また、通常の住宅ローンと同様に、勤続年数や年収など借主の信用力を整えることも大切なことです。
金融機関は、住宅ローンを貸した後にしっかり返済してもらえるかどうかを審査します。
このため、融資の審査を受ける直前に転職したり、別のローンを借りたりといったことをしないように注意する必要があります。
売買契約が贈与扱いとみなされるリスクを排除するために、適正な売買価格と合理的理由を準備するようにしましょう。
例えば、税理士のアドバイスを受けたうえで売買価格を決定し、売買契約書を作成したといったことを金融機関にアピールするのも一つの方法です。
最後に親族間売買で住宅ローンを利用する際の注意点をご紹介します。
親族間売買においては、売買価格が安すぎると、税務署より指摘されて贈与税が課されるケースがあります。
例えば、市場の相場が1,000万円の不動産の取引に対して、300万円で売買契約を結んでいた場合、差額の700万円分は贈与があったとして贈与税が課される可能性があるのです。
贈与税が課されるリスクを回避するためには、事前に税理士や税務署に相談したうえで売買価格を決定するとよいでしょう。
親族間売買であっても、自己居住用であり、一定の要件を満たしていれば住宅ローン控除の適用を受けることができます。
ただし、住宅ローン控除の適用要件として、親族間売買の際に特に注意しておきたいのが「買主と売主が生計を一つ」にしていないことというものがあります。
つまり、売買時点で買主と売主が同じ家に住んでいる場合、住宅ローン控除の適用を受けられません。
また、買主と売主間で仕送りがあるケースも同様である点に注意が必要です。
不動産を売却して売却益が出た場合、売却益に対して一定の税率を掛けた税金を納める必要があります。
自己居住用の不動産の売却の場合、一定の要件を満たすことで3,000万円特別控除などの特例を利用することができるため、納税額を大きく下げられたり、納税しなくてもよくなったりするケースが多いです。
しかし、これらの特例の適用要件には「親族間など特別な関係でないこと」があるため、親族間売買においては特例の適用を受けることができません。
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