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掲載日：2025年4月2日 最終更新日: 2025年4月13日
親子間での不動産の売買契約など親族間売買契約には、通常の不動産売買契約とは異なる点があります
本記事では、親族間売買とはそもそもどのようなものなのかといった点から、一般的な流れと売買時の注意点などをご紹介します。
親族間売買を検討しているけど、どのような点に気を付ければよいか分からず不安を感じているといった方は本記事の内容を参考になさってください。
親族間売買とは、親子や兄弟間など親族の間で不動産を売買することです。
仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入る売却方法であり、不動産売却で一般的な方法です。
買取は不動産会社に直接売却する方法をいいます。
仲介では不動産会社はあくまで間に入るだけですが、買取では買主の立場になるという点が異なります。
一方、不動産会社を介さずに売主・買主だけで売買する方法が個人売買です。
この個人売買のうち、売主と買主の関係性が親族であるケースが親族間売買にあたります。
個人売買は、親族だけでなく知人など第三者と行うケースもありますが、親族間とくに親子間で用いられるのが一般的です。
親子間で売買するケースとしては、親の土地や建物を子どもに譲るというのが代表的です。
親族間売買では贈与税や住宅ローンが利用しにくいなどの問題が生じやすいので、流れや注意点を理解しておきましょう。
不動産の親族間売買とは？メリットや流れ、注意点をプロが徹底解説
親族間売買は不動産会社を挟まず売主・買主だけで売買を進めるため、全体の流れを把握しておくことが重要です。
大まかな売買の流れは、以下のようになります。
以下で、それぞれ詳しくみていきましょう。
まずは、親子間で何のために売買するのか目的を共有しましょう。
不動産売却の目的によっては親子間売買ではない解決法が適している可能性もあります。
そのため、事前に以下の点を明確に親子間で合意しておくことが重要です。
また、売却するならさらに以下のような条件も話し合っておく必要があります。
親子間だからといって条件を曖昧にしているとトラブルのもとになりかねません。
売却に関する条件は明確にし共通の認識として持っておくようにしましょう。
不動産売買は高額な金額や所有権が関わる重大な取引であり、一度トラブルが生じると大きな損失につながりかねません。
親子間であっても契約書を作成し、確実に登記手続きまで行うことが重要です。
そのため、契約書作成や所有権移転登記などに必要な情報や書類を収集しておく必要があります。
登記簿での所有権・抵当権の確認や固定資産税評価額のチェック、公図や境界画定所・建築確認書類などを集めて物件に関する法的・物理的情報を調査・収集しましょう。
「親子間だから相場よりも安く売却しよう」と考える方もいますが、相場よりの極端に安い価格は贈与税が課税される恐れがある点に注意が必要です。
たとえば、相場5,000万円の不動産を500万円で売買すると、差額の4,500万円がみなし贈与に該当し贈与税が課税される可能性があります。
みなし贈与税を避けるためには相場を踏まえた価格設定を行う必要があるので、事前に相場のチェックも行いましょう。
ただし、相場からいくら下げるとみなし贈与に該当するかは明確な基準はありません。
価格設定に不安があるときは、税理士などのプロに相談するとよいでしょう。
購入側は代金を用意するための資金計画を立てる必要があります。
親族間売買とはいえ高額になるケースも多いので、自己資金を踏まえて住宅ローンを利用するかなど慎重に資金計画を立てていきましょう。
ただ、親族間売買では住宅ローンが利用しにくい点に注意が必要です。
親族間売買は、住宅ローンの審査に必要な売買契約書を個人で作成するので不備が生じやすくなります。
さらに、重要事項説明書は不動産会社でなければ作成できないので提出自体ができません。
また、親族間売買は不適切な住宅ローンの借り換え目的で行われるケースもあるので、金融機関が審査に慎重になります。
そもそも、親族間売買が住宅ローンの利用の対象外となる金融機関も多いので、事前に親族間売買に対応しているかも確認しましょう。
売買契約は口頭でも成立しますが、後々のトラブルを避けるために契約書の作成をおすすめします。
契約書はインターネット上のテンプレートを参考に自分でも作成できますが、不動産売買の知識がないとミスや不備が起きやすいので注意が必要です。
契約書にミスがあればそれがもとでトラブルになる恐れもあります。
リスクを避けるためにも契約書の作成は司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。
また、売買契約時には以下のような書類が必要です。
必要な書類は売買契約の条件や手続きなどのよって異なるので、事前に必要書類をピックアップし余裕をもって用意しておきましょう。
売買契約に記載した金額・期日で決済と所有権移転登記を行います。
一般的には売買契約日から1ヵ月以内を目安に決済・引き渡しを行い、同日で法務局で所有権移転登記手続きまで済ませます。
また、決済に伴い抵当権を抹消する場合は、抵当権抹消登記も併せて行うので必要書類を用意しておきましょう。
なお、登記手続きは司法書士への依頼が可能です。
費用はかかりますが、登記手続きでミスがあるとトラブルになる恐れもあるので依頼を検討するとよいでしょう。
不動産売買後は、売主側・買主側で各種税金の支払い・申請手続きが必要です。
売主は、売却で利益が出ると譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税が発生する場合は、売却した年の翌年に確定申告して納税が必要なので忘れずに手続きしましょう。
なお、売却で利益が出ていなければ税金は発生しないので、確定申告は不要です。
ただし、譲渡所得税に関する特例を申請するなら税金が発生しなくても確定申告が必要なので気を付けましょう。
一方、買主側は購入後に不動産取得税が課せられます。
購入して半年～1年ほどで自治体から納税通知書が送付されるので、通知内容に沿って納税しましょう。
また、買主が住宅ローン控除を適用する場合は、初年度は確定申告での申請が必要です。
売却した年の翌年が確定申告時期となるので、必要書類を集めて手続きしましょう。
確定申告が必要なケースで怠ると無申告加算税の課税や住宅ローン控除が適用できないなど、不都合が生じます。
譲渡所得税の計算や特例・確定申告に不安があるなら、税理士に相談しましょう。
親族間売買は、感情的な対立や価格の不一致が原因でトラブルになるケースがあるので、十分な話し合いと適正価格の設定が重要です。
親子間であってもきちんと契約書を作成し、権利義務を明確にすることで後の紛争を防げます。
また、価格については贈与税も絡んでくるので相場を踏まえて適正価格を設定できるようにしましょう。
前述のとおり、市場価格よりも著しく安値で売却すると差額が贈与とみなされ、贈与税が課税される恐れがあります。
なお、贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、差額から基礎控除を除いた分が贈与税の対象です。
たとえば、差額が3,000万円なら3,000万円－110万円＝2,890万円に贈与税の税率を乗じて課税されます。
贈与税は贈与額が大きくなるほど税率も高くなるので、不動産取引では贈与税額が高額になりがちです。
事前に、贈与税がいくらかかるかは売主・買主ともに把握しておくようにしましょう。
ただ、親子間であれば住宅取得資金等の贈与や相続時精算課税制度を活用することで、贈与税の負担を軽減できる可能性があります。
贈与税が課税されるか・特例が活用できるかなど事前に専門家に相談しておくことで、贈与税トラブルを避けやすくなるでしょう。
親族間売買で贈与税や売却額を巡ってのトラブルを避けるためには、市場評価を把握し適切な価格を設定することが欠かせません。
市場評価額は物件の立地や状況などに大きく左右されます。
また、適正価格は市場を踏まえるだけでなく売主・買主が納得できる価格であることも重要です。
市場の把握や適正価格の設定は売主・買主で意見が対立しやすいので、専門家の客観的な意見を参考にするとよいでしょう。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方、当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。
当協会のリースバック専門スタッフがご対応させていただきます。
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