競売のスケジュールは、住宅ローンの滞納から始まり、裁判所による手続きや入札を経て最終的に退去へと進む流れです。
本記事では、滞納から競売開始、そして明け渡しまでの具体的な流れや期間をわかりやすく解説します。
さらに、競売にかけられるデメリットや競売を回避する方法についても詳しく紹介するため、スムーズに手続きを進める参考にしてください。
競売までの大まかなスケジュール
競売とは、債務者が借入金の返済を滞納した場合に、債権者が裁判所を通じて債務者の不動産を強制的に売却する手続きです。
競売では、裁判所が物件を差し押さえた後、現況調査や評価を行い、一般公開と入札を経て落札者が決定します。
通常の市場取引より価格が低くなることが多く、売却後も住宅ローン残債が残る場合があります。
まずは、競売までの大まかなスケジュールを期間とステップにわけて解説します。
競売については、下記の記事で詳細に解説しています。
競売とは？流れやデメリット・回避する方法を詳しく解説！
滞納から明け渡しまでの全体期間の目安
住宅ローンは、滞納してから競売となり、新たな所有者に明け渡すまでに約12～18か月かかるのが一般的です。
期間は裁判所での手続きや入札の進行状況により異なる可能性があります。
競売手続きの大まかなステップ
競売の大まかな流れは以下の通りです。
- 1.滞納開始
数ヶ月の支払い遅延が発生
- 2.競売開始決定通知
裁判所による手続き開始通知
- 3.現状調査と評価
執行官や不動産鑑定士による物件調査
- 4.入札公告と実施
裁判所が公告を出し、入札期間を確定
- 5.開札（落札者決定）
開札日に最高入札者が確定
- 6.代金支払いと明け渡し
所有権移転後に退去
このように住宅ローンの返済を滞納すると、後競売の手続きに移行する流れとなります。
その後、さまざまなステップを経て明け渡しになるスケジュールが一般的です。
競売開始前のスケジュール：滞納から競売開始決定通知が届くまで
住宅ローンを滞納してから競売開始決定までは、7～9ヶ月程度の期間しかありません。
競売開始前のスケジュールは以下の通りです。
- 1.住宅ローン滞納の発生
1～3か月
- 2.督促・催告書（採集通知）の到着
1～6か月
- 3.期限の利益の喪失
5～6ヶ月
- 4.代位弁済・一括請求通知の到着
6～7ヶ月
- 5.競売開始決定通知の送付
8～9ヶ月
以下で詳しい内容を仮説するため、参考にしてください。
1.住宅ローン滞納の発生
滞納が始まると、最初の1～3か月間は金融機関から督促状や電話連絡が行われます。
この段階で返済すれば分割払いを継続できる可能性がありますが、支払いができない場合は次のステップへ進みます。
2.督促・催告書（最後通告）の到着
滞納が2か月続くと、金融機関から督促状や催告書が送付されます。
この書類は支払い期限や延滞利息などを明記し、返済を促すものです。
特則や催告書（最終通告）が届いた時点で返済しなければ、さらに厳しい法的措置へ進む可能性があります。
3.期限の利益の喪失
滞納が5～6か月続くと、「期限の利益喪失」が発生します。
これは分割払いの権利を失い、一括返済を求められる状態です。
ここで一括返済が可能であれば競売に進むリスクは回避できますが、滞納を続けた方の多くが一括返済は難しい状態でしょう。
その場合、次のステップに進みます。
4.代位弁済・一括請求の通知
代位弁済とは、債務者が借金の返済を滞納した場合に、第三者（主に保証会社）が債務者に代わって債権者に返済を行う仕組みです。
代位弁済から一括請求の通知が来るまでの流れは以下の通りです。
- 債務者が住宅ローンを滞納する
- 債務者が返済しない場合、保証会社が債権者（金融機関）に一括返済を行う
- 保証会社から債務者へ「代位弁済通知」が送付される
- 保証会社は求償権（肩代わりした金額を請求する権利）を使い、債務者に一括返済を求める
この通知は競売手続きへの準備段階となり、債務者には任意売却など最後の対応策を検討する猶予があります。
5.競売開始決定通知の送付
滞納から8～9か月経過すると、裁判所から「競売開始決定通知」が送られます。
この通知により競売手続きが正式に開始され、不動産の差し押さえ情報が登記簿謄本にも記載されます。
競売開始決定通知が送付された段階では任意売却による競売取り下げも可能ですが、時間的猶予はほとんどありません。
任意売却を行い、競売を取り下げるための猶予期間は、競売開札期日の前日までですが、できるだけ早めの対応が重要です。
競売開始後：現況調査から開札までの流れとスケジュール
競売開始後から開札までの流れとスケジュールは以下の通りです。
- ・現状調査の実施
開始決定通知より1～2か月頃
- ・期間入札の到着
現状調査から2～3か月頃
- ・物件の一般公開・期間入札の公告
期間入札の到着から数週間頃
- ・競売の実施（入札）
開始決定から3～6か月（1週間程度）
- ・開札
入札締切後1週間以内
以下で詳しく解説します。
現況調査の実施
現況調査は、競売開始決定から1～2ヶ月後に、競売対象物件の状態や価値を確認する目的で行われます。
売却基準価額（最低入札価格）設定するために、執行官と不動産鑑定士が物件を訪問し、建物や土地の状況を調査する工程です。
所有者が立ち会わない場合でも調査は実施され、強制的に鍵を開けて内部に立ち入ることも可能です。
期間入札通知の到着
現況調査が完了すると、2～3ヶ月後に裁判所より期間入札通知が送られます。
期間入札通知は、入札期間や開札日、売却基準価額などが記載されている書類です。
この通知により、入札スケジュールが確定し、競売手続きが次の段階へ進みます。
物件の一般公開・期間入札の公告
期間入札通知より数週間後に裁判所は競売となった物件の情報を、不動産競売物件情報サイト（BIT）などで公開します。
不動産競売物件情報サイトとは、裁判所が競売にかける物件の詳細情報を公開するためのオンラインプラットフォームです。
このサイトでは、全国の裁判所で取り扱う競売物件の情報を無料で閲覧でき、入札希望者や関係者にとって重要な情報源となっています。
周囲に競売の事実を隠したい場合は、一般公開される前に競売を取り下げるために任意売却を検討する必要があるでしょう。
競売の実施（入札）
競売開始決定通知よ3～6か月後に競売の入札が行われます。
入札期間は通常1週間程度設けられ、その間に購入希望者が書面で価格を提示する流れです。
入札は「期間入札方式」で行われ、提出された金額は他の参加者には公開されず、1回限りの価格提示となります。
開札
開札日に裁判所で提出された入札金額が確認され、最高額を提示した人が落札者として認定されます。
開札結果は裁判所の掲示板や競売物件情報サイト（BIT）で公表されるため、誰でも確認可能です。
また、不服申し立てがない場合、売却許可決定が確定し、所有権移転手続きが進みます。
開札後から退去までの流れ
開札後から退去までの流れは以下の通りです。
- 売却許可決定と代金納付
開札後～1か月
- 明け渡し（退去）
代金納付後～2か月
売却許可決定と代金納付
開札後、裁判所は落札者を正式に認定するため「売却許可決定」を行います。
この過程では以下の流れが進みます。
- 開札日から約1週間後に売却許可決定が下る
- 売却許可決定後、1週間以内に債務者や利害関係者から不服申立てが可能
- 売却許可決定確定後、指定された期限（通常1ヶ月以内）までに代金を納付
売決定後の不服申立ては、正当な理由がない限り認められることはほとんどありません。
代金納付をもって所有権が移転し、不動産の名義が落札者へ変更されます。
明け渡し（退去）
所有権が移転した後、元の所有者（債務者）は速やかに住宅を明け渡す必要があります。
以下のように手続きが進みます。
- 自主退去しない場合、不法占領状態となる
- 落札者は「引渡命令」の申立てが可能
- 明け渡し命令に応じない場合、執行官が「強制執行」を実施する
代金納付から約1～2か月で強制執行が行われるケースが一般的です。
強制執行は、債務者にとって大きな精神的負担となるため、代金を納付したら速やかに退去する必要があります。
競売にかけられるデメリット
競売にかけられることのデメリットは次の通りです。
- 売却価格が低い
- 競売物件として特定されやすく、経済状況が周囲にバレやすい
- 引渡日の設定ができない
以下で詳しい内容を解説します。
1．売却価格が低い
競売では、通常の方法と比べて、5～7割程度の売却価格になってしまいます。
また、競売で自宅を売却した後も、競売後の売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、引き続き残債を支払わなければいけません。
そのため、自宅を競売で安く売却されてしまうと、その後の返済金額も多くのこったままになってしまいます。
2．競売物件として特定されやすく、経済状況が周囲にバレやすい
競売手続きが開始されると、物件の現況調査を目的に裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪問します。
また、裁判所や不動産競売物件情報サイト（BIT）を通じて物件情報が公開されるため、近隣住民や知人に競売対象となっている事実が知られる可能性があります。
特定されやすい状況は、債務者本人や家族にとって精神的な負担となるだけでなく、プライバシーの問題にもつながるでしょう。
特にインターネット上での情報公開は広く閲覧可能なため、慎重な対応が求められます。
3．引き渡し日の設定ができない
競売では、物件の引き渡し日を債務者の都合で調整できません。
スケジュールはすべて裁判所の手続き進行状況によって決定されるため、新居の準備が整っていない場合でも、指定された明け渡し日には退去しなければならない点が大きなデメリットです。
また、退去期限を過ぎた場合、不法占拠とみなされ、強制執行による退去が実施される可能性があります。
このように柔軟性がない競売のスケジュールは、債務者にとって精神的・時間的な負担となります。
競売を回避することができる期限
競売の取り下げが可能なのは、開札日の前日までです。
しかし、実際には開札日の直前では時間的余裕がなくなるため、以下のタイミングで任意売却を完了させる必要があるでしょう。
競売を取り下げる方法とは？
ここでは、競売を取り下げるための方法を2つ紹介いたします。
以下で詳しい内容を見ていきましょう。
一括弁済
一つ目の方法としては、一括弁済になります。
これは、住宅ローンの経ないが困難になった場合に、債権者（金融機関など）の同意を得て、不動産を市場価格で売却する手続きです。
競売の場合、債権者は手続きをいつでも取り下げることができるため、開札期日の前日までに任意売却が成立すれば、競売を回避することが可能です。
また、競売では不動産が市場価格よりも低い金額で売却されるケースが多いため、市場価格で取引できる任意売却のほうが債務者にとって有利といえます。
ただし、任意売却後に残った住宅ローンの残債については、支払い条件を見直した上で返済を続ける必要があります。
無理な返済計画を立てると「自己破産」を検討せざるを得ない状況になる可能性もあるため、現実的に支払える金額で交渉することが重要です。
また、任意売却は専門的な知識や経験が求められるため、一般的な不動産会社では対応できない場合があります。
そのため、住宅ローン問題や任意売却を専門とする業者や専門家に相談することをおすすめします。
任意売却
任意売却は、自宅を売却してその代金をローンの返済に充てる方法の一つです。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった場合、債権者の「合意」のもとで一定条件により不動産を売却することです。
競売は債権者であればいつでも取り下げが可能であるため、任意売却の合意を得て、開札期日の前日に手続きが完了できれば競売を取り下げることができます。
そもそも競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売る任意売却のほうが有利です。
ただし、任意売却をした後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。
決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
また、任意売却は専門的な知識が必要になってくるため、一般的な不動産屋で行うことは少なく、住宅ローンの悩みを専門で扱う業者に依頼することをおすすめします。
任意売却については、下記の記事で詳細に解説しています。
任意売却とは？競売でお困りの方にプロがわかりやすく解説！
早めにご相談ください
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
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記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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