競売にかけられた家を買い戻す方法とは？なんとか住み続けたい場合の対処法を解説
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住宅ローンの滞納を続けると、いずれは競売にかけられて自宅を売却されてしまいます。
そこで、この記事では住宅ローン滞納してから競売までの流れ、競売にかけられた家を買い戻すことができるのか、家に住み続けたい場合の方法について解説しています。
まずは、住宅ローンを滞納してから競売で自宅が売られるまでの流れを把握しましょう。
住宅ローンの滞納から競売にかけられるまでの流れは以下の通りです。
金融機関によって、対応のスピードは異なりますが、一般的に住宅ローンの滞納から10ヶ月から12ヶ月ほどで、入札が開始されます。
競売の流れについては、下記の記事で詳細に解説しています。
一度、競売にかけられてしまった場合、家を買い戻すのは現実的に極めて困難です。
下記で、競売にかけられた家を買い戻す方法を3つ紹介しますが、どれも現実的ではない手段である点に留意する必要があります。
一つは家族や親族に入札に参加してもらい、競売で落札してもらうという方法があります。
もし、親族や知人が落札することができれば家を買い取らせてもらうことはできるかもしれません。
ただし、入札者は一人ではないことに加えて、競売では入札者の中で最も高値を提示した個人もしくは法人が落札者となります。したがって、親族や知人が落札できることは当然ながら保証されません。
また、親族の金銭的負担も大きいため現実的に難しい方法と言えます。親族の方に金銭的余裕があるのであれば、競売にかけられるよりも前に協力してもらい、ローン残債の返済に充てる方が良いでしょう。
また、競売入札代行業者に依頼するという方法もあります。競売入札に関するノウハウを有する専門家であり、一般的に親族や知人に依頼するよりも落札する可能性は高いです。
ただし、こちらの方法も同様に落札できることは保証されていません。さらに、競売入札代行業者に依頼する場合、少なくとも20〜30万円の手数料がかかります。
住宅ローンを滞納しているという経済的に苦しい状況の中、それらの手数料を工面することは難しいと考えられます。したがって、こちらの方法も現実的ではありません。
競売で物件を落札した方から直接買い取るという方法もあります。競売で落札された物件を再び買い取ること自体は法律上禁止されていません。
ただし、新しい所有者から物件を買い戻すための資金を捻出することは現実的に難しいと考えられます。競売にかけられた時点で信用情報機関に事故情報が登録されているため、ローンを組むことは不可能に近いです。
また、そもそも競売の入札者の多くは、営利目的の仕入れのために来ている不動産業者や投資家が多いため、買い戻しに応じてくれる可能性は極めて低いです。
先述の通り、上記の方法はいずれも現実的ではない手段です。
したがって、そもそも競売で家が売却される前に、対策を始め競売を回避することが重要です。
それでは、競売を回避し自宅に住み続けるためにはどうすれば良いのでしょうか。
競売で家が売却される前に競売を回避するための具体的な方法を解説します。
まず、競売自体は期日内に債権者が裁判所に申し立てれば取り下げることができます。
ただし、債権者はローン残債を回収できないために、競売という強行的な手段をとったのであり、当然ながら簡単に取り下げてもらえるものではありません。
債権者に競売の取り下げをしてもらうためには「競売とは違う方法で家を売却し、ローン残債を返済する」ことを提示する必要があります。その点をきちんと理解しておきましょう。
そして、競売以外で物件を売却しローン残債を返済し、かつ今の家に住み続ける方法としては、「親族間売買（親子間売買）」と「リースバック」の2つの方法が考えられます。
1つ目の「親族間売買」は親子、または親族に住宅を売却するという方法です。住宅を買い取ってもらった後は、所有者の許可があれば家に住み続ける事もできます。
親族間で行うため、条件面を柔軟に設定することができますが、売買価格については注意が必要です。一般的な市場の価格よりも著しく低い場合、みなし贈与とされ、贈与税を支払わなければいけなくなります。
そのため、親族間売買を行う際は、住宅ローンの問題に慣れた専門の業者に依頼するようにしましょう。
2つ目の「リースバック」は所有している家を不動産会社や投資家に一度売却し、新しい所有者と賃貸借契約を結ぶという売却方法です。
住宅ローンの返済が難しい場合でも、いまの家を失わずに生活を続けることができ、ローンの残債を清算できます。また、ローンの負担を引き継がずに済むので有用な手段となります。
ただし、リースバックにも注意が必要です。一般的にリースバックは定期借家契約で行われることが多く、契約期間終了後に退去させられるリスクがあります。
ここまで、競売にかけられた家を買い戻すというテーマで解説してきました。繰り返しになりますが、競売にかけられた家を買い戻すのは現実的には極めて困難であるため、競売で家が売却される前に、競売を回避することが最も重要になります。
また、競売を回避し、自宅に住み続ける方法として親族間売買（親子間売買）とリースバックという方法を紹介しました。ただし、親族間売買（親子間売買）とリースバックには注意点もあるため、専門家に相談することをおすすめします。
住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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