競売後の住宅ローン残債はどうなる？支払えない場合の対処法も解説
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もし競売で自宅が売却されてしまった場合、その後の住宅ローン残債がどうなるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
結論、自宅が競売で売却された場合、競売での売却価格が住宅ローン残債を下回っている場合は、引き続き住宅ローン残債が残ります。
当然ながら、その場合は住宅ローンの残債の返済は免除されず、返済を続けなければなりません。住宅ローン残債の一括返済は非現実的であることが多いため、債権者と話し合いの上、分割での返済ができるように交渉することをおすすめします。
競売後、債権者からの残債の返済に応じない場合には、給料や銀行口座に残っているお金といった金融資産に相当する財産が差し押さえられることが多いです。
競売後にどうしても住宅ローン残債を返済できない場合は、自己破産などの債務整理を検討することが望ましいでしょう。
自己破産などの債務整理をすると、住宅ローン残債の支払いは免除され、返済義務がなくなります。
また、連帯保証人がいる状態で自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行し、すべて連帯保証人が支払うことになります。
上述した通り、自己破産をすると、住宅ローンの残債は免責となり返済義務がなくなりますが、個人の信用に大きな傷がつくことに留意する必要があります。
自己破産やローンの残債の滞納の履歴は、信用情報機関にてすべて管理されています。情報が一度登録されてしまうと、滞納履歴は5～10年ほど残り、その間は、ローンが組めなくなったり、クレジットカードが利用できなくなったりするため、注意が必要です。
競売にかけられてしまった場合、具体的にどのような問題点があるのでしょうか。ここでは、競売にかけられた場合の3つの問題点を紹介します。
競売で自宅が売却されてしまった場合、その後自宅に住み続けることはできなくなるため、引っ越しをする必要がでてきます。
家を売却した後は、新たな所有者が決まった時点で出ていかなければなりません。また、明け渡しを拒否した場合は、いずれ強制執行によって無理やり退去させられてしまいます。
競売後、多くの方は賃貸住宅への引っ越しを選びますが、希望に合った物件が見つからない場合、一時的に親族の家などで生活する方も少なくありません。
競売は通常の売却方法に比べ、売却価格が低い（市場価格の5〜7割程度）のが特徴です。そのため、よほど住宅ローン残債が少なかったり、高額での売却ができたりしない限りは、競売の売却益をすべて住宅ローンの返済に充てても、住宅ローン残債が残ってしまう場合がほとんどです。
自宅が競売にかけられる前に住宅ローンの返済が3回以上滞っていた場合、信用情報機関に事故情報が登録されています。先ほども述べたたように、事故情報が登録される期間は、完済してから通常5年間ほどで、その間は住宅ローンを組むことはできなくなります。
ここまで競売後の残債はどうなるのか、競売にかけられ場合の問題点について解説してきました。
競売で自宅が売却された場合、売却価格が住宅ローン残債を下回っている場合は、引き続き住宅ローン残債が残り、返済義務は免除されることはありません。そのため、競売にかけられる前に回避することが望ましいといえます。
では、競売を回避・取り下げするためにはどのような方法があるのでしょうか。
結論、競売を回避・取り下げるためには、住宅ローン残高を一括返済する、もしくは任意売却を行い、債権者の同意を得るという方法しか残されていません。
住宅ローン残債の一括返済を行えば、債権者は取り下げに応じてくれます。しかし、毎月の返済が滞っている状況の中で、急にまとまった資金を用意するのは困難です。
また、単純な住宅ローン残債だけではなく、借入残高に対して高利率の支払い遅延損害金も支払う必要があることにも注意が必要です。
それらの点を加味すると、住宅ローン残債の一括返済は、現実的でない方法だと言えます。
もう一つの方法として、任意売却で自宅を売却し、売却価格を住宅ローンの返済にあてる方法があります。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった場合、債権者の「合意」のもとで一定条件により不動産を売却することです。
競売は債権者であれば取り下げが可能であるため、任意売却の合意を得て、期間入札の開始前日までに手続きが完了できれば競売を取り下げることができます。
上述のとおり競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売る任意売却のほうが有利です。
ただし、任意売却をした後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
また、任意売却は専門的な知識が必要になってくるため、一般的な不動産屋で行うことは少なく、住宅ローンの悩みを専門で扱う業者に依頼することをおすすめします。
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