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住宅ローンの滞納が続き、「競売開始決定通知」が届いて、途方に暮れていませんか？ 確かに非常に厳しい状況ですが、まだ諦めるには早いかもしれません。
通知を受け取ってから何もしなければ、その住宅は競売にかけられ、所有権を失います。
しかし、競売の手続きが始まったあとでも、競売を取り下げることは可能です。競売を取下げ、自宅に住み続けるためには、早めの行動が必要不可欠です。
この記事では、競売を取り下げる方法とその期限について詳しく解説します。親族などからの資金援助が期待できない状況なら、この記事を参考に、早めの一歩を踏み出しましょう。
住宅ローンを滞納し続けると、通常の分割返済ができなくなり、残債の一括返済を請求されます。この一括返済ができない場合、競売へと移行するのが一般的です。
では、一括返済が難しく、競売の手続きが開始された場合でも、競売を回避することはできるのでしょうか。
結論を言えば、競売申立後に競売を取り下げることは可能です。
取り下げには、住宅ローン残高を一括で支払わなければなりませんが、その費用を捻出する方法として、不動産を売却して得た代金を充てるケースがほとんどです。このケースでは、住宅ローンが残っている不動産を売却するため、金融機関との話し合いで進めなければなりません。
これを「任意売却」とよび、競売を回避する最も一般的な方法となっています。もちろん、親族などからの援助で一括返済できる場合は、それも有効な選択肢となります。
ただし、競売の手続きが進むほど、競売の費用が追加されるため、残債は増えていきます。
競売開始決定通知を受け取ったら、できるだけ早く専門家に相談し、解決に向けて動き出すことが重要です。
以下では、競売の取り下げ期限と、具体的な方法について説明していきます。
法律上、競売の取り下げは「買受人（競売で不動産を落札した人）が代金を納付するまで」可能とされています。
しかし実際には、開札で買受人が決まったあとの取り下げには、「入札に参加した人（買受人と次順位の入札者）の同意」が必要となるため、事実上困難です。
競売で安く手に入れられる物件を、任意売却で高く購入することは考えにくいためです。
このことから、一般的に競売の取り下げが可能なのは「開札日の前日まで」となります。
この期限を過ぎると、金融機関の判断だけでは取り下げができなくなってしまいます。
競売を取り下げるには、住宅ローンを完済する必要があります。
その方法には「一括返済」と「任意売却」の2つがあります。それぞれ詳しく解説します。
一括返済は、住宅ローンの残り全額を一度に支払う方法です。住宅ローンの残高を一括返済できれば、債権者は取下げに応じてくれます。
しかし、毎月の返済が滞っている状況で、一括返済を選択するのは難しいのが一般的です。住宅ローンの残高に加えて、延滞による追加の金利（多くの場合、遅延損害金として年利14.6%）も上乗せされるため、必要な金額は予想以上に大きくなってしまいます。
一括返済ができるケースとしては、滞納が続いていたものの、親族や身近な人からの援助により資金を工面できるようになったなどが挙げられます。資金援助を受けられるのであれば、最も確実な解決方法となります。
親族からの支援が難しい場合は、自宅を売却して住宅ローンの返済に充てる「任意売却」を検討します。
任意売却では、通常の不動産売買のように自分で買主を探して売却します。
競売に比べて高い価格で売れることが多く、金融機関にとってもメリットのある方法です。金融機関と合意した価格で売却し、入札開始前日までに手続きが完了すれば、競売を取り下げることができます。
ただし、任意売却後も住宅ローンの一部が残ることがあり、この場合は、返済条件を見直して分割での支払いを続けることになります。将来の返済も継続できるよう、無理のない返済プランを金融機関と交渉することが大切です。
また、任意売却は専門的な知識が必要な手続きです。そのため、一般的な不動産会社ではなく、住宅ローン問題を専門に扱う業者に相談することをおすすめします。
競売の取り下げが可能なのは「開札日の前日まで」ですが、実際に任意売却を進めようとすると、期限までに全ての手続きを完了させるのは非常に困難であることがわかります。
任意売却には買主の募集から価格交渉、金融機関との調整、必要書類の準備など、多くの過程を経なければならず、時間が足りません。
また、競売の手続きでは、債務者の同意は不要で、一旦始まると着々と進んでいきます。不動産の現況調査や評価、期間入札の公告など、競売に向けた準備が進められていくなかで、任意売却の交渉も同時に行わなければなりません。
そのため、競売開始決定通知が届いたら、1日でも早く専門家に相談し、任意売却の手続きを開始することが重要です。
開札日が近づいてからの対応では、時間的な余裕がなく、適切な売却価格での取引が難しくなり、選択肢は少なくなります。
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。
専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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