競売とは？流れやデメリット・回避する方法を詳しく解説！
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まず、「競売」と書いて、「けいばい」または「きょうばい」と読みます。
多くの人は家を購入する際に、銀行などの金融機関から住宅ローンを利用して、資金を借りますが、その際金融機関は不動産に対して「抵当権」という権利を設定しています。
そして、住宅ローンを滞納してしまった場合に、金融機関はその抵当権をもとに、裁判所に競売の申し立てを行います。
「競売」とは、資金を貸している金融機関が「住宅ローンを滞納しているため、不動産を強制的に売却して住宅ローンを回収します」という意味のことです。
競売には「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。
担保不動産競売とは、抵当権や根抵当権が設定された不動産が競売にかけられ、債権回収がなされることです。不動産関連のサイトで競売といえば、こちらの「担保不動産競売」のことを指すことが多いです。
一方、強制競売とは、不動産に対する強制執行の一形態で、不動産を裁判所が差し止めて、競争入札することにより売却することです。債務者の意思を問わないため「強制競売」と呼ばれます。強制競売の対象は不動産だけでなく、自動車なども含まれます。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を、債権者の合意を得て売却することです。
任意売却の場合、市場価格で売却ができるため、競売に比べて高く売却できる可能性が高いです。
ただし、任意売却を行った後の債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの債務整理の必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めることが求められます。
競売と任意売却には以下の違いについては詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。
弊会でも、競売にかけられてしまった方からのご相談をお受けすることが多いですが、 主に下記のようなケースで競売にかけられることが多いです。
住宅ローンやカードローンなどの借入の返済の他にも、マンションの管理費や修繕積立金が滞納された場合に、マンションの管理組合が競売を申し立てる場合もございます。
不動産の競売は以下の流れで進んでいきます。
不動産の競売には、強制競売、担保不動産競売の2種類の競売がありますが、手続きの流れについてはすべて同様となります。
住宅ローンを滞納し始めて1ヶ月から3か月が経過すると、債権者である金融機関より支払いを促す督促が電話や書面にて行われます。これらを無視し続けると、金融機関から支払いの意思がないと判断されてしまいます。経済的に余裕がなく、今後の支払いの目処も立たないのであれば、早めに専門機関に相談しましょう。
そして、滞納から3か月から半年ほどが経過すると、金融機関から「催告書」が送られてきます。この書類は、金融機関からの事実上の最終通告であり、通常の郵便ではなく内容証明郵便で届けられます。
「催告書」には、滞納額および遅延損害金を支払わない場合、期限の利益を失うこと、そして法的手続き（競売）を通じて債権回収が進められることが記載されています。
「催告書」が届いた後に特に何もしない場合、「期限の利益」を喪失してしまいます。住宅ローンにおける「期限の利益」とは、分割払いができる権利のことを指し、この利益を喪失した場合、残りの住宅ローン残債を一括で返済することを求められます。
この段階で住宅ローン残債を返済できない場合は、債権者が裁判所に競売を申し立てることができます。
「期限の利益」を喪失し、住宅ローン残債の一括返済を求められても支払いができない場合、「代位弁済」の通知が届きます。「代位弁済」とは保証会社などの第三者が債務者の代わりに住宅ローンの残債を一括で返済をすることです。
「代位弁済」が行われたあと、住宅ローンの債権は金融機関から支払いを行った保証会社に移ります。
「代位弁済」から数ヶ月が経過すると、ついに「競売開始決定通知」が届きます。
この通知が届いたということは、4ヶ月から5ヶ月後には競売が実行され、物件が強制的に売却されてしまうことを意味します。
以後、本格的に競売の手続きが進められていくことになります。
「競売開始決定通知」が届くと、その1〜2ヶ月後に裁判所が任命した執行官および不動産鑑定士により物件の「現況調査」が行われます。「現況調査」とは、競売の対象となる物件の状態を調査・査定することを指します。
これによって、競売での売却基準の価格が決定されたり、不動産競売物件情報サイトに掲載するために必要な情報（物件写真）が収集されたりします。
「現況調査」が行われてから、数ヶ月が経過すると、入札通知が届き、BITという裁判所が運営する不動産競売物件サイトなどに自宅の査定結果と入札日、開札日が物件の写真とともに掲載されるようになります。
競売を取り下げることができる期限は、記載された開札日の前日までとなり、それを過ぎてしまうと競売を中断することはできなくなります。
裁判所の不動産競売物件情報サイトに掲載されている期間に競売が開始され、1週間ほどが経過した後に開札が行われ、入札金額が確認されます。
最も高い金額を入札した人が落札者となり、裁判所で審査を行い、売却許可決定が出されます。そして、売却許可決定が裁判所から出された後、買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で家の所有権が移転して、家は買受人のものとなります。
家の所有権が移転したら、以前の所有者は早々に家を明け渡さなければなりません。
明け渡さなければ、買受人が裁判所に強制執行の許可を取り、倉庫と引越し業者および鍵を用意して、家の荷物を強制的に倉庫に移されています。
競売は、一般的に債権者・債務者の双方にとって、デメリットの多い債権回収の手段です。ここでは、競売にかけられるデメリットを4つほど紹介します。
競売では、通常の方法と比べて、5～7割程度の売却価格になってしまいます。また、競売で自宅を売却した後も、競売での売却価格が住宅ローン残債を下回っている場合は、引き続き残債を支払わなければいけません。
上述した通り、競売の手続きが始まると、物件の「現況調査」のために裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅に訪れたり、インターネット上や官報（国の広報誌）に情報が告知されたりするため、近隣の方や知人に競売にかかっているという事実が知れ渡ってしまうというデメリットがあります。
市場価格よりも低い価格で落札され、競売費用も最終的に売却代金から捻出されます。その分、債権者への配当が少なくなり、結果として多くの借金が残ってしまう可能性があります。
競売の場合、引っ越し代を含む諸費用の交渉を行うことが一切できません。新生活に必要となるすべての諸費用はご自身で用意する必要があります。
ここまで、競売の流れについてそれぞれの段階ごとに解説してきました。では、実際に競売で自宅が売却された後はいつまで住むことができるのでしょうか。
買受人から家の明け渡しについての連絡を受けた際、多くの人が心穏やかではいられず、「家からすぐに追い出されてしまう」とパニックになってしまう方も少なくないでしょう。
実際には、強制執行によって家を追い出されるまでの期間は買受人との相談により決めていく形となります。ただ、所有権の移転前に自主的に退去をする方が、精神的にも経済的にも負担が軽くなります。
不動産の競売を回避・取り下げる方法としては主に下記の2つの方法があります。
それぞれの方法について説明していきます。
一つ目の方法としては、「一括弁済」になります。「一括弁済」とは名前の通り、住宅ローン残債を一括で返済する方法です。
住宅ローン残債を一括で返済することができれば、債権者は競売の取り下げに応じてくれます。
ただし、毎月の住宅ローンの返済が滞っている状況で、急にまとまった資金を用意し、一括で住宅ローンを返済することが極めて困難です。
また、単純な住宅ローンの残債だけではなく、借入残高に対して高利率の支払い遅延損害金等も支払う必要があるため、「一括弁済」は、現実的でない方法だと言えます。
そもそも一括で住宅ローンを返済できるのであれば、競売にかけられることはないでしょう。
もう一つは「任意売却」によって自宅を売却し、その売却価格を住宅ローンの返済にあてる方法です。
前述の通り「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった場合、債権者の「合意」のもとで一定条件により不動産を売却することです。
競売は債権者であれば、取り下げが可能であるため、任意売却の合意を得て、開札期日の前日までに手続きが完了できれば競売を取り下げることができます。
上述した通り、そもそも競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売る任意売却のほうが有利です。
ただし、任意売却をした後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
また、任意売却は専門的な知識が必要になってくるため、一般的な不動産屋で行うことは少なく、住宅ローンの悩みを専門で扱う業者に依頼することをおすすめします。
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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