投資用マンション、収益物件のアパートローンが払えない
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最近、当協会へは投資用マンションや収益不動産に関するご相談が増えています。個人年金や資産形成としてワンルームマンションやアパートを購入された方が、家賃収入が減ってしまいアパートローンの返済ができないケースが増えているためです。 アパートローンの多くは、その収益不動産から得る家賃収入を原資とした返済計画が立てられています。しかし、建物や設備の老朽化やサブリースの終了などにより収入が減少し、想定したよりも家賃収入が少なくなってしまうというご相談が増えているのです。
ワンルームマンションを投資用に購入しました。新築で東京都内で駅も近く自己資金がゼロでも購入できるという事で、マンション投資を魅力的に感じ購入を決めました。しかし購入後数か月空室が続き、管理費や修繕積立金の支払いに加え、家賃をあてにしてローンを組んでいたので、ローンの支払いが滞ってしまいました。
当協会へ寄せられる収益不動産に関するご相談の中で一番多いのが新築ワンルームを購入された方からのものです。新築のワンルームマンションは価格の下落が大きく、販売利回りも中古不動産に比べると高いため、価格の下落スピードが速いのが特徴です。 収益不動産は得られる家賃収入を基にした「収益還元法」で価格が決定されるため、家賃の下落は不動産価格に直接影響します。近隣に新しいワンルームマンションが建築されたり、家賃相場が下落してしまった場合、その分資産価値が減少していしまうのです。 そのため、売却価格がアパートローン残高よりも安くなってしまうことが少なくありません。このような場合、投資用マンションを売却しても残ってしまうローンは自己資金で返済するか、債権者の了承を得たうえでローン残高より安い価格でマンションを売却する、任意売却を行う必要があります。
次いで多い相談は、現金が手元にないため現状回復工事や修繕ができないというケースです。収益不動産は現状回復工事ができないと新たな入居者募集ができないため、家賃収入は減少してしまいます。また、入居者がいるのに修繕をしないでいると、退去に繋がるだけではなく、雨漏りで家電が壊れた場合など、損害賠償請求がされる恐れまであります。 このような状況に陥ってしまった場合、新たにローンを組んで必要な投資を行うか、ローンが組めないのであれば売却するというケースがほとんどです。所有する収益不動産を売却してもローンを完済できないと、当協会にご相談いただくケースが多くなっているのです。
収益不動産は資産を増やすために購入された方がほとんど。しかし、売却を迷っているうちにどんどんお金が減っていってしまったという方は少なくありません。家賃収入よりもローン返済が多い場合、家賃以外の収入からも返済をする必要があります。この逆ザヤ状態を長く続けてしまっていると、必要以上に資産を失うことになってしまいます。現状回復などの投資ができていれば得ていたはずの家賃収入や、支払ったローン金利は二度と戻ってきません。また、修繕が遅れたことによる建物の損傷には、より多くの修繕費用がかかってしまいます。 必要以上に資産を失わないためにも、1,家賃収入の減少、2,大規模修繕、3,入居者の退去、の3つのタイミングで、収益不動産を所有し続けるのか、それとも売却するのかの判断を行うようにしましょう。
収益不動産の場合は、お住まいの地域と物件の地域が違うことも多くあります。当協会には全国に相談センターがあり、全国のネットワークでご相談が可能です。例えば、お住まいの近くの相談センターで相談し、収益物件近くで売却を担当するなどが可能です。収益不動産の任意売却は、全国にネットワークがある全任協の得意とする所です。
東京都などに首都圏に不動産をお持ちの場合には、オンラインでの相談も可能になっています。お仕事がお忙しく面談に行くのが難しい場合など、オンライン相談も可能になっています。
収益不動産は賃借人がおり、権利関係が住宅ローンの滞納より複雑になってきます。一棟、区分どちらもご相談可能です。当協会へは収益不動産のローン問題も多くご相談いただき、解決してきています。9:00～20:00であれば、フリーダイヤル0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。一部ご相談が難しい地域もありますが、全国に相談センターがあり、相談を受け付けています。 メールによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォームにてお気軽にご相談下さい。内容に関しては秘密厳守いたします。
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