離婚後住宅ローン（家のローン）持ち家はどうなる？
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浮気、熟年離婚など離婚の理由は様々ですが、離婚を検討されている方は、離婚したら離婚後の生活費は？住む場所は？と不安でいっぱいだと思います。特に、住む場所というのは大きい問題です。賃貸の場合は、その家を解約すればいいということになりますが、持ち家で住宅をローンで購入した場合、住宅ローン問題は、離婚を考えている夫婦にとって、離婚を検討し直さざるを得ないような大きな問題です。その不安な気持ちを少しでも解消するために、正しい情報や知識を事前に知っておくこと、離婚前にきちんと夫婦で話し合い、住宅ローン問題を先送りしないことが大切です。
いざ離婚をする、と決断したら、財産分与で問題になってくるのは自宅をどうするか、です。特に、自分が連帯保証人になっていたり、自宅と住宅ローンの名義人になっていたりする場合は注意が必要です。一般的には自宅は売却し、そのお金を財産分与で分けるのがよくあるパターンです。その場合、自宅の売却で得たお金で住宅ローンを完済できれば何の問題もありませんが、売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、事前に債務者の了承、承諾を得て売却をする「任意売却」の制度を活用することが一般的です。
協会は住宅ローンの返済ができなくなった方たちの相談窓口ですが、そのような方だけでなく、離婚を機にご相談をいただく方も多くいらっしゃいます。それは、収入合算や二本立てローンを組んでいるため、一人の収入だけでは返済が続けられなかったり、売却して住宅ローンを返済しようにも、売却できる価格が住宅ローン残高を上回っているケースが多いためです。
離婚時に発生する住宅ローン問題として特に増えているのが「離婚破産」問題です。今後、ますます離婚に関する住宅ローンのご相談が増えていくと予想されるため、離婚を検討されている方、既に離婚された方は、離婚によって住宅ローンの返済が困難になった場合の対処法を協会に寄せられる良くある事例や解決方法を交えて、分かりやすく説明します。
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住宅ローンがあり離婚をすることになった場合、今の家に住み続けながら住宅ローンを支払い続ける方法と、家を売却し住宅ローン問題を解決する方法があります。
協会によくいただくご相談は、離婚後も元妻と子供が今の家に住み続け、元夫が住宅ローンの支払いを約束したが住宅ローンを滞納したケースです。離婚後、それぞれが新しい生活を始めます。元夫にとって、元妻や子供が住んでいる家の住宅ローンは、どうしても優先順位が低くなってしまいます。特に、元夫に新しい恋人が出来たり、再婚を機に支払が止まるケースが多くなっています。また、元妻も協力して住宅ローンの一部を返済していたり、家賃として元夫に支払いをする場合でも、元夫からの養育費だけでは子供の教育費などが足りず、元妻から元夫への住宅関連の支払いが滞ってしまい、結果、元夫が住宅ローンを滞納してしまうということも珍しくありません。子供がいる場合の離婚では、親権が大きな問題となりますが、不動産も後から大きな問題になる可能性があるのです。
このように、離婚後、どちらかが住宅ローンを支払い続けることには長い目で見ると現実的に難しいため、不動産を売却し住宅ローンを完済させることは、離婚後の住宅ローン問題の解決策の一つです。
まずは、住宅ローンがあといくらあるのか、そして、あと何年で支払う必要があるのかなど、住宅ローンの状況を把握します。
１）住宅ローンの確認
住宅ローンの内容については、お金を借りた金融機関がお問合せ窓口になります。また、返済予定表という書類の中に、残債務額や最終返済予定日などの情報があります。夫婦で別々の住宅ローンを組んでいるケースも多く、その場合は二つとも確認するようにしましょう。
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２）不動産の価格調査
お持ちの不動産がいくらで売れるのかを調査します。不動産の価格調査は協会でも無料で査定を行っていますのでご依頼ください。
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３）一括返済可能かどうかの確認
想定売却価格から残ローンを引いた金額で、不動産を売却し一括返済が可能か（アンダーローン）、それとも住宅ローンの残債があるか（オーバーローン）確認してください。
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アンダーローン、オーバーローン、預貯金や親に援助してもらうなど、離婚を機に家を売却し、住宅ローン問題を解決する方法を説明します。
一括返済が可能な場合は、不動産を売却する際に、残りの住宅ローンを一括で返済します。もし、お金が残る場合は、夫と妻で財産分与することが、様々な問題が後を引かず一番オススメの方法です。このように自宅を売却しても残債が残らないことを一般的に「アンダーローン」といいます。
仮に自宅の売却だけでは住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合でも、預貯金で残債務が返済できるのであれば、離婚後に住宅ローン問題を長引かせないためにも、売却されることをお勧めいたします。また、自分の親から援助を受けて住宅ローンを完済できるケースもあります。預貯金が足りない場合でも、ご両親に援助の相談する、無担保ローンを活用して残債務を返済するなどできれば、離婚後に住宅ローンで悩まされることもありません。
自宅を売却しても住宅ローンの一括返済ができない場合、債権者（お金を貸した金融機関）の承諾なしには不動産を売却することは出来ません。住宅ローンを借りる際に、金融機関は「抵当権」という権利をあなたの自宅に設定しており、この「抵当権」を無くすことができないと、不動産売買が実質できないためです。自宅の売却ができないため、離婚後もどちらかが（住宅ローンの種類によっては夫婦で）住宅ローンを払い続けることが原則です。
ただし、離婚後も元夫婦が協力して住宅ローンを完済できるケースはそう多くは有りません。住宅ローンの一般的な返済期間は20年以上。それだけの期間、お互いが安定的な収入を得て、今の生活より何よりも住宅ローン返済を優先させることができるかというと、なかなか難しいのが現実です。
そこで、協会ではオーバーローンの住宅ローンを抱えている方に向けて、債権者の許可を得て自宅を売却する「任意売却」という方法をご提案しています。自宅を売却しても残債務（返しきれなかった住宅ローン）が残りますが、月々5千円からの返済で住むなど、離婚後の生活に負担をかけない形での解決が可能です。
離婚を考えているけど、自宅を既に住宅ローンで購入してしまっている、離婚しても子供を転校させたくない、生活環境を変えず子供と今の家に住み続けたい、という方はたくさんいらっしゃいます。特に女性は離婚後、母子家庭となると、仕事と家事の両方を一人でこなさなければならず、安定した収入を得るのが難しいという場合も良くあります。
このような離婚と住宅ローンに関する不安は様々ですが、最適な解決方法は、離婚前か離婚後か、名義は誰か、連帯保証人の問題、収入があるのか、慰謝料、養育費の問題など状況により全て違います。
一般的に、家の売却査定価格より住宅ローンの返済額が上回っている（オーバーローン）場合、自分の意志だけでは自宅を売却できません。そのため、離婚後もこのページで説明したような、今の家に住み続けながら住宅ローンを返済する方法が知られています。これからの長い人生、収入が減少したり、ボーナスカットなど、何が起きるか分かりません。住宅ローンをそのままの状態にしてしまうと、離婚後も、この住宅ローン問題に悩まされてしまう可能性があるのです。 そこで、協会では、「不動産を売却」することで、離婚後の住宅ローン問題を解決できると考えています。ここでは、住宅ローンの返済額が家の売却査定価格より上回っていても、自宅を売却できる「任意売却」で離婚後の住宅ローン問題を解決できる方法をご説明します。
任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（債務超過物件）を 債権者の合意を得て売却することです。
・市場相場に近い価格で売却できる ・残債を収入に応じて5千円～2万円程度を毎月返済可能 ・周囲に事情を知られずに売却可能 ・今の家に住み続けることができる
・自宅を買い取ってくれる人を見つけなければいけない ・家賃の支払い負担が発生する
どちらかの名義の場合は、上記のような解決が考えられますが、複雑になってくるのが共同名義の場合です。 最近は共働きをしている家庭も多く、夫婦共同名義での住宅ローンが増えています。夫・妻がそれぞれ住宅ローンを組むこともありますし、収入を合算して1本の住宅ローンを組む場合もあります。どちらの場合でも、金融機関は二人の収入を合わせた支払能力を見てお金を貸しています。そのため、離婚したとしても、住宅ローンを一つの名義にすることは原則できません。 ただ、住宅ローンが完済されていない場合でも、住宅ローンの名義変更は一般的には可能といわれています。しかし、名義変更する際には金融機関で改めて住宅ローンの審査が必要になります。
以下に詳細を記載しています。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚をきっかけに、住宅ローンの問題を抱えてしまった方、母子家庭/父子家庭で住宅ローンの支払いを困窮されていた方など、 「自分と同じような状況の人はどのようにして解決したの?」、「こんなに住宅ローンが残っているけど売却できるの?」といった質問がよくございます。それぞれの状況によって問題や解決方法は異なります。事例の一部をご紹介します。
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